"Зеленый" потенциал

GUD News

Июль 2014

 

В профессиональной тусовке все больше разговоров про «зеленые» сертификаты и тонкости стандартов LEED и BREEAM. Тем не менее экодевелопмент с трудом пробивает себе дорогу, да и то в основном в Москве и Петербурге. Почему так тяжело приживаются технологии «зеленого» строительства? В каких сегментах оправдано их внедрение? И как это влияет на стоимость строительства, продажу/сдачу площадей в аренду, а также эксплуатацию готового объекта? С этими вопросами мы обратились к участникам рынка, в том числе и членам РГУД.

 

Владислав ФАДЕЕВ, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге:

– Преимущества «зеленых» объектов для российского рынка пока не так очевидны, поэтому и темпы их внедрения невелики. По сравнению с Западом стоимость энергоносителей у нас невысокая, и мало кто озабочен их экономией. В развитых странах забота об экологии — часть социальной ответственности бизнеса. Нам она тоже не чужда, но обычно не распространяется на эту область.

Конечно, корпоративная политика в России будет постепенно меняться, но не очень быстро. Факторы, позволяющие в США возместить дополнительные затраты на социальную деятельность и аренду экоофиса, пока в России не работают. В Америке «зеленый» имидж положительно влияет на стоимость акций на бирже, у нас — пока нет. Наших девелоперов сдерживают и дополнительные затраты '–15%) на «зеленое» строительство. Отметим, что в США они обычно увеличивают себестоимость всего на 2–5%, а зачастую сопоставимы с затратами на возведение обычных зданий. Это объясняется субсидиями и льготами, которые власти предоставляют девелоперам и собственникам «зеленых» объектов. Мы об этом можем только мечтать.

Еще один заметный сдерживающий фактор связан с затратами на подключение к электроэнергии. Действующие нормативы требуют получения определенных нагрузок на каждый кв.м. Заложить в проект меньше невозможно, более того, в случае «недобора» девелоперу грозит штраф. А уж вопрос о создании зданий с отрицательным энергетическим балансом еще сложнее.

Тем не менее «зелень» в России постепенно пробивает себе дорогу. В коммерческой недвижимости экосоставляющая учитывается при переоценке инвестиционных портфелей и компенсации будущих рисков (цены на энергоносители, износ); меняются потребности и предпочтения российских арендаторов. У нас пока очень мало сертифицированных объектов и нет прозрачной финансовой системы, что не позволяет обоснованно оценить эффективную разницу в ставках аренды «зеленого» и обычного здания. Поэтому имеет смысл рассмотреть опыт США. Там в сертифицированных комплексах ставка аренды выше на 3–15% — в зависимости от класса объекта, уровня сертификата и т.п. При этом доля вакансий меньше, чем в среднем по рынку, а стоимость продажи таких зданий существенно больше. Поэтому «зеленое» строительство у нас, безусловно, целесообразно, но только если будет понятна его затратная часть.

 

Сергей ЦЫЦИН, генеральный директор Архитектурной мастерской Цыцина (Петербург):

– Есть разные уровни погружения в тему, и затраты растут пропорционально этой глубине. Однако есть много серьезных мероприятий, практически не влияющих на стоимость проекта и при этом очень эффективных. К сожалению, у нас до сих пор ощущается острый дефицит знаний и навыков на всех этапах реализации проектов — от проектирования до эксплуатации.

 

Евгений ТЕСЛЯ, заместитель генерального директора по вопросам устойчивого развития компании «Бюро техники» (Петербург):

– В России накапливается опыт реализации «зеленых» технологий. Очевидно, что прямое копирование западной практики не приведет к желаемому результату, надо сформировать свой комплекс технологий и решений. Рабочая группа при РГУД сейчас как раз формирует такие стандарты (речь о Green Zoom). По оценке зарубежных компаний, арендная ставка в сертифицированном объекте на 10% выше. В России пока такой зависимости нет, «зеленый» комплекс позволяет сохранить конкурентную ставку, но не возможность ее увеличить. Однако по мере роста количества подобных объектов мы приблизимся к зарубежным показателям уже лет через пять. Если для коммерции «зеленый» объект — возможность привлечь крупного западного арендатора (или покупателя) и снизить эксплуатационные затраты, то в жилье это новый тренд качества для тех, кто думает о комфорте, о своей семье и считает деньги на энергоресурсы.

Внедрение «зеленых» технологий в жилых домах незначительно увеличивает затраты на строительство, но заметно сокращает издержки при эксплуатации. Система поквартирной приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией экономит до 35% тепла, а повторное использование «серой» (очищенной после душевой), а также дождевой воды на 25% сокращает затраты на воду и, соответственно, водоотведение. Чтобы оценить эффективность этих решений в жилых проектах, нужно учитывать такие факторы, как класс дома, себестоимость 1 кв.м, цены продаж и пр. От этих параметров напрямую зависит дельта дополнительных инвестиционных затрат или, возможно, экономии. Так, внедрение энергоэффективных технологий в типовом доме площадью 50 000 кв.м снизит эксплуатационные расходы на 14 млн руб./год (см. табл. 3.– «ГН»). Несложно посчитать, что эти решения окупятся менее чем за два года.

 

Александр ОСТРОВСКИЙ, генеральный директор компании O1 Properties (Москва):

– В России стоимость энергоресурсов ниже, чем в Европе, и у собственников просто нет стимула к внедрению «зеленых» технологий, поскольку они удорожают проект в среднем на 5-10% от общей сметы строительства. С учетом того, что экономия на операционных расходах при эксплуатации здания может достигать 30%, окупаться эти инвестиции будут в среднем не менее семи лет. Многие собственники просто не готовы вкладывать дополнительные средства ради экономии в будущем, тем более что прямой зависимости между наличием «зеленого» сертификата и повышением инвестиционной привлекательности и стоимости такого объекта никто не выявил. O1 Properties стала одной из первых в Москве внедрять «зеленые» технологии на своих объектах. Сегодня из восьми столичных бизнес-центров, сертифицированных по стандартам BREAM, четыре принадлежат нам, три из них имеют высокие оценки Very Good. Арендаторы этих комплексов — крупные международные компании, которые ценят экологичность и минимизацию вредного воздействия объекта на окружающую среду, а также экономию операционных расходов. Поэтому мы считаем приоритетным внедрение экостандартов. Недавно наш бизнес-центр Lighthouse получил сертификат BREEAM In-Use c оценкой Very Good, улучшив результат по сравнению с сертификатом BREEAM new construction, который применяется к объектам нового строительства. Новые здания мы тоже проектируем с учетом требований последующей сертификации. В офисных центрах внедрение «зеленых» технологий на этапе проектирования и строительства экономит расходы на воду, электричество и тепло. Кроме того, использование экологичных (значит, долговечных) материалов минимизирует в будущем затраты на капитальный ремонт или снос.

 

Юлия ПРОКОПЕНКО, директор по маркетингу компании Storm Properties (Москва):

– Рынок «зеленого» строительства молодой, и ему не хватает поддержки со стороны государства. На Западе экопроекты стимулируют более низкими ставками по кредитам, а в некоторых случаях государство выступает в качестве со-инвестора. Кроме того, у нас пока нет общего понимания, какие преимущества дает сертификация, для большинства это лишь способ укрепить репутацию и выделиться среди конкурентов. Еще один сдерживающий фактор заключается в том, что международные стандарты плохо адаптированы к российским условиям — законодательным и климатическим.

Так, в Европе более активно используются альтернативные источники энергии. У нас они пока не развиваются из-за отсутствия подрядчиков и материалов, отчасти —из-за экономической нецелесообразности. Пока экосертификация в основном используется в проектах качественных бизнес-центров. Многие считают затраты неоправданными. Однако если объект изначально проектируется с учетом экотребований, расходы на строительство возрастут незначительно — на 5–8%. Но зато последующая эксплуатация обойдется дешевле, не говоря уже о комфорте, снижении заболеваемости и повышении производительности труда сотрудников.

Наш «К2 Бизнес-парк» проектировался с учетом экостандартов еще задолго до появления первого «зеленого» здания в РФ. Сегодня он получил оценку Excellent по BREEAM. Пока это самая высокая оценка в России. И такой объект будет востребован и актуален еще долго. Поэтому мы продолжим работу в этом направлении и уже рассматриваем возможность сертификации нашего бизнес-центра класса А в районе станции метро «Фили». Уверена, через несколько лет, когда арендаторы смогут ощутить все преимущества работы в «зеленом» здании, сертификация обретет практический смысл и будет востребована большинством компаний, в том числе и российскими.

 

ТАБЛ. 1. СРАВНИТЕЛЬНЫЕ ДАННЫЕ ПО ПОТРЕБЛЕНИЮ РЕСУРСОВ ЗА ГОД

Показатель

Здание

нормативное

энергоэффективное

Тепло, МВт/ч

106,5

25,1

ГВС, Гкал

57,3

28,6

Электричество (приточно-вытяжные вентиляторы), Мвт/ч

0

2,32

Вода, куб. м

3486

2314

Канализация

3486

1460

Данные Бюро техники

 

ТАБЛ. 2. СРАВНИТЕЛЬНЫЕ ДАННЫЕ ПО ЭКСПЛУАТАЦИОННЫМ ЗАТРАТАМ ЗА ГОД, РУБ

Показатель

Здание

нормативное

энергоэффективное

Тепло, МВт/ч

108 500

25 000

ГВС, Гкал

66 500

33 200

Электричество (приточно-вытяжные вентиляторы), Мвт/ч

0

9 200

Вода, куб. м

34 680

23 140

Канализация

34 680

14 600

Итого

244 360

105 140

Данные Бюро техники

 

ТАБЛ. 3. ЗАТРАТЫ НА ВНЕДРЕНИЕ «ЗЕЛЕНЫХ» ТЕХНОЛОГИЙ НА ПРИМЕРЕ ТИПОВОГО ЖИЛОГО ДОМА ПЛОЩАДЬЮ 50 000 КВ. М

Мероприятие

Инвестиции, $

Сбор и очистка дождевой воды

72 450

Сбор и очистка «серой» воды

76 692

Энергоэффективная вентиляция

709 800

Итого

858 942

Данные Бюро техники

 

ТАБЛ. 4. УДОРОЖАНИЕ ПРОЕКТА В ЗАВИСИМОСТИ ОТ УРОВНЯ СЕРТИФИКАЦИИ ПО LEED

Уровень сертификации

Процент от стоимости проекта

Базовый

Менее 1

Серебряный

Менее 2

Золотой

3-7

Платиновый

Более 10

Данные Архитектурной мастерской Цыцина

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru