В одном шаге от МКАД

Источник: Urbanus

Автор: Антон Китов

  

Один километр от МКАД - еще не Подмосковье, но уже и не Москва. Причин для покупки жилья в такой близости к главной транспортной артерии столицы не так много. Пожалуй, основная - это желание жить в Москве при невозможности купить там даже самую дешевую квартиру. Но какие преимущества есть у такого «соседства»? Мы постарались разобраться, как живется под боком Москвы и где лучше поселиться тем, кого не пугает близость к кольцевой.

Кто и что строит

На самом деле, предложения жилья в 1 км от МКАД не так много, его практически можно пересчитать по пальцам. Преимущественно это жилые комплексы массового сегмента, среди которых «Мещерский лес» в «старой» Москве, «Татьянин Парк» в Новой Москве, а также «Дом на Садовой», «Новое Тушино», «Губернатор» и «Приозерный» в Московской области.

Проектов элитного и бизнес-класса немного меньше - это «Штат 18» и «Крылатский» в «старых» границах столицы, «Московская 21» и «Сколково Парк» в Подмосковье.  Новая Москва пока не обзавелась жилыми комплексами премиального сегмента в близости от кольцевой.

Но существующими проектами рынок не ограничивается. В ближайшее время у желающих жить в шаговой доступности к МКАД появится больше выбора. Георгий Новиков, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Миэль-Новостройки», рассказал о планах строительства жилья вблизи кольцевой дороги на ближайшие три года.

По его словам, можно назвать минимум четыре-пять проектов, которые выйдут на рынок за этот период. «Например, планируется вывод второй очереди проекта «Путилково» от группы компаний «Мортон», которая будет также располагаться совсем близко к МКАД. На Салтыковской улице, вл. 8 в Москве построят около 650 тыс. кв. м жилья на территории почти в 44 гектара. Проект под названием будет располагаться примерно в 1,5 км от МКАД», - перечислил эксперт.

Кроме того, в Новой Москве в поселении Московский в районе деревни Саларьево ГК ПИК начнет строительство проекта «Саларьево Парк» (не более 1,3 км от МКАД) на территории в 21 гектар. В рамках первой очереди планируется строительство 432 тыс. кв. м жилья.

В Московской области планируется как минимум два проекта - «Большие Мытищи - Тайнинская» и «MOCity». В городе Мытищи «Лидер-Групп» построит 350 тыс. кв. м жилья на территории около 176 гектаров. Сама застройка будет располагаться чуть дальше чем 1 км от МКАД, но территория проекта будет непосредственно примыкать к МКАД. Это масштабный проект реконструкции района с расселением 53 ветхих домов.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что новостройки у МКАД в последние пару лет несколько утратили свою позицию на первичном рынке недвижимости. Дело в том, что такие квартиры чаще всего приобретались теми, кто хотел жить как можно ближе к Москве, но при этом не имел минимального порога входа для покупки недвижимости ближе к центру. Новостройки у МКАД были выходом из ситуации, поскольку в большинстве случаев цены на такие объекты ниже, чем в аналогичных по качественным и количественным характеристикам проектов, но уже ближе к центру. «Однако сегодня ситуация изменилась. Масштабная джентрификация способствовала массовому выходу новых комплексов по демпинговым ценам. У клиентов появилась уникальная возможность купить жилье на более привлекательных условиях, что и снизило востребованность квартир у МКАД», - уверена эксперт.

Проживание, преимущества, спрос

Основная причина для покупки жилья в пределах 1 км от МКАД - это близость к Первопрестольной. Покупатели полагают, что если жить рядом, то можно без проблем добраться до столицы, когда это будет необходимо. Но не заблуждаются ли они?

По словам руководителя отдела продаж Storm Properties Елены Тушиной, близость к Москве может обернуться загруженностью дорог, необходимостью добираться до работы на нескольких видах транспорта, шумом и сомнительной экологией.  «С другой стороны, активная застройка прилегающих территорий позволяет найти жилье на любой вкус и кошелек. Например, многие современные жилые комплексы представляют собой целые микрорайоны и предлагают полный набор инфраструктуры, необходимой для жизни: школы, детские сады и поликлиники возводятся по современным стандартам», - рассказала она.

В радиусе 1 км от МКАД расположены множество крупных торгово-развлекательных центров, которые предлагают не только широкие возможности для шоппинга, но и для проведения досуга всей семьей.  Кроме того, новостройки, расположенные на территории Новой Москвы, гарантируют еще и московскую прописку.

Мария Литинецкая согласна, что транспортная доступность в данном случае скорее мнимая. «Парадокс ситуации в том, что наличие поблизости основной транспортной магистрали города не гарантирует хорошую транспортную доступность. Не везде продуманы и построены эффективные развязки. Добраться до центра общественным транспортом порой быстрее и проще. Однако стоит отдать должное - проекты у МКАД имеют такое немаловажное преимущество, как наличие конечных станций метро, а значит, возможность сесть в пустой поезд. Это особенно актуально в час пик, когда жители других районов, опаздывают на работу, поскольку не могут полноценно пользоваться перегруженным метро», - рассказала она.

Но пробки - это не всегда плохо. По крайней мере для застройщика. Начальник отдела маркетинга «А101 Девелопмент» Мария Букаева полагает, что заторы на дорогах благоприятно влияют на рекламу проектов. «В большинстве жилых комплексов в 1 км от МКАД корпуса видны с магистрали, таким образом, строящийся проект сам себя рекламируют: люди, стоя в пробках, имеют возможность разглядеть корпуса, прочесть рекламу или зайти на сайт проекта, находясь за рулем автомобиля», - поделилась она.

Помимо сомнительной транспортной доступности, в качестве основного минуса проживания рядом с магистралью Георгий Новиков указал и плохую экологию. «Рядом с МКАД уровень загрязнения воздуха выхлопными газами крайне высок. Проживать следует не ближе чем в 1 км от МКАД, несмотря даже на наличие 500-метровой санитарно-защитной зоны. Если уж и проживать близко от МКАД, то хотя бы чтобы окна выходили не в сторону дорогу. Второй значительный минус - это постоянное шумовое воздействие от дороги», - считает специалист.

Тем не менее, игроки рынка настаивают, что даже несмотря на плохую экологию, шум и сомнительную транспортную доступность, спрос на проекты под боком столицы всегда был высоким. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» уточнила, что спрос на ЖК в ближайшем Подмосковье зависит от качеств и характеристик каждого конкретного объекта. «Но при прочих равных условиях люди предпочтут жить ближе к Москве. Эта недвижимость интересна как самим москвичам (молодые семьи), так и иногородним покупателям, так как бюджет покупки ниже, чем на «вторичке» в «старой» Москве», - заключила эксперт.

Цена и перспективы

Цены на жилье в 1 км от МКАД формируются точно также, как и в Москве, где основной фактор формирования цены - близость к метро.

По данным Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, ценообразование в данных проектах происходит в зависимости от совокупности факторов. «Среди них обязательно есть транспортная доступность объекта, в том числе наличие альтернативы в виде ж/д или метро, а также уровня пропускной способности шоссе, условия местоположения и окружения - наличие существующей инфраструктуры, зеленых зон или наоборот, негативных факторов - промзон, кладбищ и прочее, качество проекта - тип домостроения, размеры квартир, отделочные материалы и прочее», - рассказал он.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», поделилась примерным разбросом цен на квартиры в 1 км от МКАД. «В Московской области самым доступным являются проекты в городе Видное: средняя цена 1 кв. м составляет 84 тыс. рублей, при средней цены квартиры в диапазоне от 2,5 млн до 8,2 млн рублей. Самой дорогой локацией является Химки - 110 тыс. рублей за 1 кв. м и Красногорск - 107 тыс. рублей за 1 кв. м. Средний уровень цен 1 кв. м в московских проектах от 1 км от МКАД составляет в ЗАО - 113,3 тыс., ЮЗАО - 114,4 тыс. рублей.  Уровень цен на квартиры в данных проектах на стадии начала строительства варьируется от 2,5 млн до 10 млн рублей», - поделилась данными аналитик.

Однако локация проекта влияет не только на цену проектов у МКАД, но и даже в большей степени на перспективу развития, спрос и проживание. Как заявила Мария Литинецкая, ликвидные продуманные комплексы «для жизни» с адекватными ценами, современной архитектурой, благоустроенными дворами всегда будут пользоваться спросом.

«В то же время проекты Новой Москвы вряд ли стоит рассматривать в качестве основных конкурентов. Присоединенные территории сегодня явно проигрывают столичным проектам, утратив свое главное преимущество - более низкую стоимость», - заключила она.

Безусловно, главными конкурентами для проектов вблизи МКАД станет не Новая Москва, на которую возлагают большие надежды, а жилье, которое будет строится по программе реновации бывших промышленных зон, ведь зачастую они находятся в пределах столицы.

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru