В России формируется интерес к экологической сертификации

РБК+ Устойчивое строительство

12.03.2015

Автор: Алексей Поляков

 

В России формируется интерес к экологической сертификации. Число крупных проектов, сертифицированных и зарегистрированных по международным стандартам, превышает сотню. Помимо трех международных систем (LEED, BREEAM и DGNB),  начали появляться и российские системы сертификации устойчивых зданий. О том, как зародилась сертификация, что происходит в этой сфере сегодня, в чем плюсы и минусы сертификации для застройщика, мы попросили рассказать Алексея Полякова, генерального директора «Просперити Проджект Менеджмент» и Председателя Правления Совета по экологическому строительству в России.

 

Три зеленых кита

Нефтяные и энергетические конфликты 1973 года заставили мир по-другому воспринимать органическое топливо. На волне переосмысления отношения к окружающей среде и изменениям климата в 1990-х годах в мире появились «зеленые» стандарты. Они позволяют оценить качество объекта недвижимости, проекта или процесс строительства по нескольким критериям: экологическому, экономическому и социальному. Причем, недвижимость и процесс строительства и эксплуатации рассматриваются с самых разных точек зрения: использование ресурсов, применяемые материалы, мусор и отходы, комфорт и здоровье людей. Чем больше приближение к идеальному экологическому зданию и соответствие критериям стандарта, тем выше рейтинговая оценка здания – от «хорошо» до «превосходно» или от «бронзы» к «платине».

Следование этим стандартам является добровольным, но зачастую государство настаивает на их применении в бюджетных и социальных проектах. В развитых странах передовые девелоперы иначе строить уже не могут, а в Великобритании все государственные проекты должны с 2015 года быть сертифицированы по системе BREEAM. Помимо поддержки государства, зеленые стандарты дают девелоперу маркетинговые, экономические, инвестиционные преимущества.

В мире сейчас общепризнаны три системы сертификации – британский BREEAM, американский LEED, немецкий DGNB. Имея четкую «прописку» своих владельцев и разработчиков в конкретном государстве, все эти стандарты фактически стали международными, с проектами более чем в ста странах мира. По количеству сертифицированных проектов лидирует BREEAM – около 300 тысяч сертификатов в мире. В России выдано 60 сертификатов BREEAM. Из них около 40 – это новые здания, остальное – это сертификация проектной документации или существующих зданий по нескольким параметрам (активы здания, управление, бизнес-процессы арендаторов). Еще порядка 50 проектов зарегистрированы или рассматривают возможность сертификации. LEED сертифицировал в России 12 проектов, и еще 44 зданий – зарегистрировано. Всего в мире 77 тысяч LEED-проектов, но по общей площади и распространению в мире он превосходит BREEAM.

По стандартам DGNB в России зарегистрировано и сертифицировано по одному проекту. Немцы снизили свою активность в России, не продвигают стандарт и не занимаются его адаптацией под особенности нашей страны. Сама система оценки имеет некоторые уникальные требования, в отличие от BREEAM и LEED, которые похожи друг на друга, поэтому DGNB по праву называют стандартом второго поколения. Немцы пошли дальше и называют свое строительство устойчивым, акцентируя внимание не только на социальных и экологических вопросах, но и на экономическом аспекте. Стандарт DGNB сильно завязан на качественные  импортные материалы и технологии, что сейчас не особо приемлемо для девелоперов в виду потребности замещения импорта. Учитывая ослабление усилий по продвижению и маркетингу, в России не следует ожидать большого числа новых сертифицированных проектов по  системе DGNB.

 

В чужой монастырь со своим … стандартом

Не желают оставаться в стороне от развития рынка экологического строительства и многочисленные разработчики российских систем сертификации. Не секрет, что стандарты и системы сертификации – это хороший коммерческий проект: помимо развития рынка и общества, собственники стандарта могут монетизироваться через проведение обучения, лицензирование специалистов, оплату за регистрацию и сертификацию проектов.

Первым официальным документом был корпоративный стандарт «ГК Олимпстрой». Выполнив свою миссию первопроходца и предмета олимпийского наследия, после массовой стандартизации неосновных олимпийских и инфраструктурных объектов, стандарт ликвидировался вместе с госкорпорацией. Более удачная судьба у стандарта Минприроды, который после усиления материалами других разработчиков был утвержден в качестве официального ГОСТ Р 54964-2012. Этот стандарт уже опробован на олимпийских гостиницах в Сочи, линейных проектах госкорпорации «Автодор» и объектах социальной инфраструктуры в Москве. При поддержке своего ведомства он может стать обязательным требованием при проектировании и строительстве социальных и бюджетных проектов. Есть потенциал у «зеленого» стандарта организации НОСТРОЙ, который вместил в себя критерии всех трех основных международных стандартов и категорию требований по энергоэффективности. Однако, имея жизнеспособный стандарт, генподрядчики мало что делают для его продвижения и внедрения. Объединив свои ресурсы, Минприроды и НОСТРОЙ хотят сделать приемлемый стандарт, который, в случае признания его государством в качестве обязательного,  получит преимущество. Очень специфична система добровольной сертификации Союза архитекторов России. Зарегистрированная в Росстандарте, она практически совпадает с немецким стандартом DGNB. Учитывая свою ведомственную принадлежность, эта система может быть отличным методологическим материалом для архитекторов и проектировщиков. Самая молодая российская система сертификации – это стандарт GREEN ZOOM. Не скрывающий своих корней в стандарте LEED и BREEAM, убрав из них экзотические и неприемлемые для России требования, поддержанный Российской гильдией управляющих и девелоперов, этот стандарт вполне способен к быстрому развитию и распространению за счет рыночных преимуществ.

 

Стандарты на практике

Что представляют из себя экологические проекты, можно посмотреть на примере двух российских зданий, получивших самые высокие международные оценки. Бизнес-центр «Ренессанс Правда» в Санкт-Петербурге сертифицирован на уровень LEED Gold, набрав 70 баллов из 110. Проект имел потенциал получения самого высокого уровня Platinum, но часть баллов была утеряна из-за ограничений реконструкции исторического здания и неэффективности применения альтернативных источников энергии в городском климате. BREEAM-чемпионом в России среди новых проектов является «К2 Бизнес-парк» в Новой Москве, получивший уровень Excellent, набрав 74% возможных баллов. Здания парка имеют рациональную архитектуру и технологии, которые обеспечивают натуральный свет, эффективные фасадные системы, местное  теплоснабжение и экономные системы освещения, охлаждения и вентиляции. Инженерное оборудование и коммуникации управляются умной системой автоматизации и диспетчеризации здания (BMS) с контролем потребления ресурсов. Системы вентиляции выполняют рекуперацию тепла, что снижает затраты на кондиционирование и отопление.

Общепризнанно, что большинство сертифицированных проектов – это коммерческая недвижимость. Что вполне объяснимо – компании более требовательны к теме социальной и экологической ответственности и готовы за это платить, в то время как покупателей жилья, прежде всего, интересует вопрос цены, а не экологии и устойчивости. Тем не менее, в России есть и жилые экологические проекты.

 

Два больших жилых комплекса в Санкт-Петербурге сертифицированы по стандарту BREEAM – «Шведская крона» и «Триумф Парк». Первый проект – это жилье бизнес-класса от скандинавского девелопера NCC, сертифицирован в самом начале этого года. Второй проект от израильской компании Mirland Development имеет площадь около 1 млн кв.м. и относится к категории «комфорт-плюс». Это самый большой сертифицированный в Европе жилой комплекс. Сейчас у девелопера есть планы дополнительно сертифицировать объект как комплекс строений и территорий, созданный в интересах жителей. Еще один проект в Ленинградской области активно проходит сертификацию BREEAM – «Силы природы» от российской O2 Development. В Москве по BREEAM будут сертифицировать комплекс Knightsbridge Private park (элитная жилая недвижимость). На стандарт LEED заявлен (но не доведен до сертификации) комплекс Barkli Park (тоже элитная категория в центре Москвы). Также на стандарт LEED официально зарегистрированы ЖК на Шпалерной улице в Питере (элитный сегмент), проектируемые кварталы для студентов и преподавателей в «Сколково» и самый обычный среднеэтажный дом по линии фонда ЖКХ («Дом Надежды» в Тульской области). Это примеры официальных зарегистрированных проектов по международным стандартам.

Еще с десяток проектов имеет черты экологичности и энергоэффективности, но не сертифицируются официально – например, комплекс «Академический» от «Кортроса» под Екатеринбургом и несколько жилых комплексов от финских инвесторов SRV, Лемминкяйнен и YIT в Питере и Подмосковье. Это подтверждает, что «зеленые» стандарты уже стали ориентиром при проектировании и строительстве жилых зданий даже в массовом сегменте, не говоря уже о более дорогих элитных комплексах.

О плюсах и минусах сертификации.

Плюсы сертификации:

- позволяет выделить проект на фоне конкурентов, особым образом позиционировать объект, дает новые идеи маркетинга и нейминга,

- снижает эксплуатационные затраты объекта,

- предлагает проект на целевую аудиторию людей, внимательных к своему здоровью и окружающей среде,

- позволяет заявлять о социальной и корпоративной экологической ответственности компании – застройщика,

- является общепризнанным международным трендом.

Минусы сертификации:

- требует дополнительных расходов,

- подразумевает вовлеченность заказчика на протяжении всего  процесса,

- необходимо привлечение дополнительных квалифицированных специалистов,

- предъявляет дополнительные требования к проектировщику, застройщику и эксплуатирующей (управляющей) компании,

- на выполнение процедур сертификации требуется время (не менее полугода), полный цикл сертификации занимает более 2 лет (проектирование и строительство),

- сложно отделить экологичный проект от «пустых»  заявлений конкурентов.

 

Чем раньше, тем дешевле

 Стоимость сертификации складывается из 4 составляющих:  «пошлина» в орган сертификации; услуги лицензированного оценщика или специалиста; стоимость консультирования и подготовка документации; стоимость внесения изменений в проект или готовое здание для получения сертификата более высокого уровня. Формально можно получить сертификат, оплатив только первые две части (для LEED – только первую) и сделать все самому по учебнику. Но для этого сама проектная документация должна быть абсолютно полной, а здание — идеально экологическим. Иначе уровень полученного сертификата будет на грани «неудовлетворительно», как бульон из яичной скорлупы.

Расходы на сертификацию можно оптимизировать. Чем раньше застройщик приступает к сертификации, тем проще и дешевле будет процесс получения сертификата, а его уровень будет выше. Можно максимально на ранних стадиях проектирования собрать урожай бесплатных или дешевых баллов и сэкономить на расходах, связанных с внедрением в проект дополнительных и дорогостоящих «зеленых» характеристик. Подготовив своих собственных специалистов на курсах, девелопер может экономить на консалтинге и услугах лицензированных экспертов.

Стоимость услуг специалиста по международной сертификации начинается от миллиона рублей и зависит от количества услуг, качества проектной документации, сложности и размеров здания. Стоимость является закрытой информацией (в отличие от, например, гонораров спортсменов). На единственном открытом тендере заказчик при сертификации «под ключ» 5 проектов площадью 250 тысяч кв. м предлагал 100 рублей за кв. м.

Суммы такого же порядка рассчитывают получить оценщики по российским стандартам, но сертифицированных проектов практически нет. У девелоперов пока нет мотивации обменивать свои деньги на  сертификат малоизвестной системы без преимуществ и международного признания.

С опубликованным (сокращенным) текстом экспертной статьи можно ознакомиться по ссылке.

 

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru