Антикризисные кварталы: как строится Новая Москва

РБК Недвижимость

29.01.2015

 

В 2015 году в Новой Москве построят почти 2 млн кв. м жилья, приступят к строительству нескольких десятков торговых и офисных центров

Новая Москва остается привлекательной для застройщиков жилой недвижимости, но девелоперы офисных и торговых центров идут сюда неохотно. Всему виной кризис и отсутствие развитой инфраструктуры, которая и ранее влияла на низкий спрос со стороны арендаторов, объясняют эксперты и участники рынка. Тем не менее застройщики офисных и торговых центров также заявили о запуске ряда крупных проектов в Новой Москве. Всего в этом году запланировано к вводу 650 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, что почти в три раза меньше, чем жилой. Для сравнения: в целом в Москве в 2014 году введено 8,8 млн кв. м, из которых на жилье пришлось около 3,2 млн кв. м, а большая часть – на коммерческую недвижимость.

1 июля 2012 года территория столицы увеличились примерно в 2,4 раза за счет присоединения земель на юго-западе Московской области. К столице отошли два городских округа – Троицк и Щербинка, 19 городских и сельских поселений (в Подольском, Ленинском и Наро-Фоминском районах) и часть территории Одинцовского и Красногорского районов Подмосковья. Общая площадь присоединенных земель составила порядка 148 тыс. га. Население Новой Москвы составляет 570 тыс. человек. Ожидается, что в перспективе в ТиНАО будет проживать 1,5 млн. Здесь планируется создание 1 млн рабочих мест и строительство около 100 млн кв. м недвижимости.

В общей сложности в 2015 г. на присоединенных территориях планируется построить 1,8 млн кв. м жилья – это на 200 тыс кв. м больше, чем в 2014 году. А объем вводимой в эксплуатацию недвижимости увеличивается почти на миллион квадратных метров третий год подряд. Помимо этого, в настоящее время выданы разрешения на строительство более 10 млн кв. м. Однако эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», считают, что кризис может скорректировать заявленные планы девелоперов.

Московские чиновники отмечают, что темпы строительства в Новой Москве постоянно увеличиваются, и считают, что в ближайшие годы на присоединенных территориях будет вводиться основной объем недвижимости Москвы.

 

Инфраструктура

На большей части Новой Москвы отсутствует железнодорожное сообщение со столицей в ее старых границах, что приводит к высокой транспортной нагрузке на Киевское и Калужское шоссе. Одним из решений этой проблемы и самым ожидаемым событием для жителей новых территорий станет открытие в 2015 году станций метро «Саларьево» и «Румянцево».

Власти пытаются решить проблему с трафиком: в 2014 году реконструированы две дороги: от Киевского до Калужского шоссе (деревня Саларьево – деревня Мамыри) и от Боровского до Киевского шоссе (от деревни Рассказовка до города Московский).

Помимо этого, к 2018 году планируется построить и реконструировать девять дорог протяженностью более 100 км. В настоящее время ведутся работы по реконструкции дороги в поселке Коммунарка с выходом в район Южное Бутово. Движение по ней планируется открыть к 1 июля 2015 года.

В департаменте развития новых территорий также сообщили, что уже строятся дороги от Боровского до Киевского шоссе к деревне Ботаково через Рогозинино и Верховье. В этом году начнут строить дороги М-3 «Украина» через город Московский к деревне Сосенки и Ямонтово до поселка Коммунарка. Также приступят к строительству подъездов к эстакаде на 33 км Киевского направления железной дороги.

 

Новостройки

По предварительным данным, в 2015 году в Новой Москве к вводу запланировано более 1,5 млн кв. м, однако в связи с текущей ситуацией в экономике некоторые проекты могут быть заморожены и объем ввода сократится, прогнозирует руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Последнее время доля ипотечных сделок занимала в проектах Новой Москвы более половины объема реализованного спроса. По оценке Владимира Богданюка, в связи с ужесточением условий кредитования (ликвидация программ без первоначального спроса и программ для заемщиков с «серым» доходом, повышение первоначального взноса до 30%) и увеличением ставки кредитования минимум до 16% в целом спрос может сократиться более чем на 20%.

Сейчас на первичном рынке Новой Москвы преимущественно реализуются проекты классов эконом и комфорт, при этом более 70% занимает комфорт-класс. По данным риелторов, средняя цена в новостройках Новой Москвы составляет порядка 105 тыс. за 1 кв. м, и за год она выросла более чем на 15%. В Est-a-Tet прогнозируют, что цены могут стагнировать, при этом прямого снижения не ожидается, локальная просадка по отдельным проектам будет маскироваться под специальные акции и скидки.

 

Офисы

Спрос на офисную недвижимость в Новой Москве пока еще не сформировался. По оценкам экспертов, это связано с удаленностью территорий от центра, загруженностью подъездных путей, а также опасением арендаторов потерять персонал при переезде в отдаленный район (согласно статистике, компании теряют при переезде в труднодоступные с транспортной точки зрения районы до 50% персонала). Часть арендаторов офисов в Москве вообще не рассматривают возможность переезда даже за Третье транспортное кольцо.

Сегодня в Старой Москве – масса качественных бизнес-центров со ставками аренды ниже или сопоставимыми с Новой Москвой. «Чтобы привлечь арендатора за МКАД, собственники должны действовать более агрессивно, ставки аренды в офисных центрах Новой Москвы должны быть существенно ниже, чего пока нет», – считает директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании S.A. Ricci Александр Аверкин.

В долгосрочной перспективе после открытия станций метро, транспортно-пересадочных узлов, новых развязок и дорог бизнес-центры, расположенные в Новой Москве, могут рассчитывать на стабильный поток арендаторов. По прогнозам Александра Аверкина, стабильный интерес к этой территории возникнет не ранее чем через два года. «Хотя в некоторых объектах с наиболее удачной локацией (расположенных рядом с метро), таких как G10, Comcity, продажи уже сегодня идут достаточно активно. И в дальнейшем наибольшую привлекательность у арендаторов станут вызывать недорогие офисы с правильной транспортной инфраструктурой, расположенные недалеко от метро. Офисные кластеры в Троицке или находящиеся на удалении от метро будут арендаторам не так интересны, так как локальные районы не имеют собственных квалифицированных кадров в достаточном количестве, и компании с целью сохранить персонал не решатся на переезд в труднодоступные районы», – рассказал эксперт.

Крупнейшие офисные проекты, запланированные к строительству в Новой Москве

НАЗВАНИЕ

АДРЕС

ДЕВЕЛОПЕР

ОБЩАЯ ПЛ., КВ. М

ДАТА ВВОДА

G10 БИЗНЕС-ПАРК (ДУДКИНО БП)

Киевское шоссе, 500 м от МКАД

«КомСтрин»

231 600

4 кв. 2015

БЦ «ДУБРОВКА ПЛАЗА» 

пос. Сосенское, д. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1

ООО «Строительный Альянс»

16 000

2 кв. 2015

NEOPOLIS

Киевское шоссе, 3 км от МКАД

A-Store Estates

103 900

1 кв. 2015

БИЗНЕС-ПАРК «РУМЯНЦЕВО»

Киевское шоссе, 1, пос. Румянцево

Застройщик –

«Астор Эстейтс Лимитед»

20 000

2015

первая очередь сдана в 2014

БИЗНЕС-ПАРК К2

Калужское шоссе, 2 км от МКАД

Storm Properties

74 000 (первая очередь проекта 18 500 кв. м была сдана в 2014 году

4 кв. 2015

COMCITY

Киевское шоссе, 2 км от МКАД

PPF Real Estate Holding

общая площадь – 188 000 кв.м.
вторая очередь – 55 200 кв.м.

2015
вторая очередь будет завершена в 2016

МФК «КОЛЬЧУГА»

Калужское шоссе, 5 км от МКАД

«МИГ»

во второй очереди запланирован торгово-офисный центр – 92 000 кв.м.

2015

«СКОЛКОВО-ПАРК»

Сколковское шоссе, 2 км от МКАД, поселок Заречье

Инвестор – Millhouse,

управляющий проектом – LLC Mott MacDonald

232 000

2015

МФК

Калужское шоссе, 7 км от МКАД, Ленинский район

TEKTA GROUP

150 000

2015

«ДЕЛОВОЙ ГОРОДОК»

пос. Киевский

ЗАО «Международная инвестиционная группа» (МИГ)

3 млн кв. м (офисы и склдаские помещения, объем инвестиций - 5 млрд. долл.)

 2015-2016

КОМПЛЕКС ЗДАНИЙ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ВЛАСТИ И СТРУКТУРЫ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ Г. МОСКВЫ

д. Сосенки

Госкомпании

4,2 млн.кв.м.

 в 2015 году проект лишь анонсирован, но маловероятно, что будет реализован в 2015-м, и пока непонятно, будет ли вообще реализован

Источник: S.A. Ricci

 

Торговые центры

Сейчас на новых территориях Москвы функционируют специализированный торговый центр «Румянцево», ТРЦ «Мега Теплый Стан», оптово-розничный центр «Food Сити», несколько гипермаркетов и т. д. Большинство проектов коммерческой недвижимости были анонсированы до включения новых территорий в городскую черту. По оценкам экспертов, в настоящий момент ТиНАО обеспечен торговыми объектами в той же степени, что и территории ближайшего Подмосковья.

В международной консалтинговой компании Colliers International считают, что дальнейшее освоение территорий Новой Москвы будет зависеть от темпов строительства жилья и прироста населения ТиНАО. Вслед за девелоперами жилой недвижимости в эти районы Москвы придут и девелоперы крупных офисных и торговых проектов. На появление новых торговых центров также повлияет развитие транспортной инфраструктуры и строительство новых станций метрополитена.

«Говорить о том, что сам факт присоединения новых территорий значительно повлиял на планы девелоперов торговой недвижимости или отразился на ставках аренды в крупных объектах, нельзя. Скорее всего, новые качественные проекты появятся на территориях Большой Москвы в перспективе четырех-пяти лет», – считают специалисты компании.

По их мнению, девелоперов торговой недвижимости в первую очередь заинтересуют территории в непосредственной близости от новых станций метро. При этом форматы проектов и объемы строительства должны быть определены по итогам качественных первичных исследований локального рынка.

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru