Бизнес-парки как альтернатива офисным центрам 

Источник: Urban Look

 

Ровно десять лет назад в Москве открылся первый бизнес-парк – Дербеневский. За прошедшее десятилетие российский бизнес уже успел оценить преимущества этого формата. Насколько востребованы сейчас бизнес-парки и в чём их преимущества перед привычными офисными зданиями, порталу Urban Look рассказали эксперты рынка коммерческой недвижимости.

Эвелина Ишметова заместитель генерального директора компании RRG

Формат бизнес-парков актуален. Другое дело, что многие компании с удовольствием бы работали в таком формате в центральных частях города, но строить бизнес-парки разумнее за пределами городов. Там цена земли ниже, и, как следствие, ставки аренды на офисные помещения тоже ниже. Основная идеология бизнес-парка подразумевает именно невысокие ставки, большие площади этажа, удобную обширную парковку, большую площадь озеленения территории. Наличие складских, лабораторных, гостиничных и других корпусов – опционально.

Андрей Канаев заместитель руководителя проекта «К2 Бизнес-парк»

Как правило, бизнес-парки располагаются за пределами центра, вдали от плотной городской застройки и обладают просторной озелененной территорией, что позволяет арендаторам из «каменных джунглей» на контрасте ощутить комфорт работы в бизнес-парке. Загородная обстановка и обилие зеленых насаждений благоприятно сказывается на эмоциональном состоянии сотрудников и их производительности. Бизнес-парки также снимают напряженность с парковкой. За счет большей по сравнению с центральными объектами территории бизнес-парки позволяют разместить большее количество автомобилей, а для тех, кто пользуется общественным транспортом, предусмотрены шаттлы, доставляющие сотрудников к дверям офисного парка. Бизнес-парк мотивирует сотрудников проводить больше времени на своей территории, поскольку большинство таких объектов обладают собственной обширной инфраструктурой, удовлетворяющей все ежедневные потребности арендаторов: у сотрудников нет необходимости отвлекаться на поиск аптеки, химчистки, салона красоты, банкоматов и прочих необходимых объектов, все они находятся под рукой. Наиболее популярными инфраструктурными объектами являются точки общественного питания, причем помимо столовой желательно наличие альтернативного кафе, химчистка, мини-маркет. Спросом также пользуются фитнес-центры, но в данном случае многое зависит от наличия подобных объектов в ближайшем окружении. В настоящее время формат бизнес-парков становится все ближе российскому потребителю. Конечно, многие российские компании все еще стоят перед выбором между качественным и комфортным офисом в бизнес-парке и дорогим помещением в устаревшем административном здании в центре. Но этот психологический барьер постепенно ослабевает.  Крупные иностранные компании, напротив, все чаще рассматривают возможность если не полностью разместить свою штаб-квартиру в бизнес-парке, то, по крайней мере, перенести туда «бэк-офис».

Анна Данченок заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar

Сам формат бизнес-парка не оказывает существенного влияния на выбор арендаторов, если  объект не является качественным продуктом и не обладает отличительными конкурентными преимуществами. Так, в Москве достаточно много бизнес-парков, образованных на базе заводских территорий, качество которых не соответствует требованиям к офисной недвижимости. Бизнес-парк —  это не только  единая инфраструктура, но еще и единая среда,  и чем более однородной она является, тем более успешным становится весь проект. Например, дизайн-завод «Флакон» тоже по сути является разновидностью бизнес-парка, однако, именно узкая специализация на креативный класс сделала этот проект успешным на фоне конкурентов, несмотря на не самую простую локацию. Аналогичный пример – «Арт-плей». Это подтверждается высокой заполняемостью и адекватным уровнем арендных ставок, поддерживаемых на объекте. Инфраструктура в свою очередь дает бизнес-паркам необходимые конкурентные преимущества, если соответствует спросу со стороны арендаторов. В большинстве бизнес-парков в обязательном порядке предлагается паркинг (как правило, парковочный коэффициент в парках выше за счет большей площади участка), собственный рейсовый транспорт до ближайшего метро, если объект удален от станции, отделения банков, столовые, кафе и рестораны, фитнес-клуб, небольшие магазины, аптека и сопутствующие товары.  Отлично подобран пул операторов инфраструктуры в таких парках, как Новоспасский Двор или  Аврора. Как и в коттеджных поселках, инфраструктура бизнес-парков не должна ложиться на плечи и кошельки арендаторов. Например, излишняя площадь конференц-залов или огромная территория озеленения будет увеличивать издержки арендаторов и мешать правильному позиционированию объекта. В то же время  в зависимости от конкретного объекта могут быть востребованы собственный детский сад  или детская комната, а иногда и бассейн с пляжной зоной при условии, что эти объекты будут коммерциализированы.

Александр Болотов генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»

Формат бизнес-парка можно сравнить с сегментом малоэтажных комплексов Подмосковья. БП, как правило, строятся в «зеленых» пригородах столицы на крупных участках земли, занимающих до 30 гектаров. Застройка бизнес-парков обычно малоэтажная с соблюдением единой архитектурной стилистики. Как и в случае с жилыми малоэтажками, в проекте бизнес-парков под зону досуга и рекреации на природе отводится значительная территория, в некоторых проектах достигающая 40% общей площади участка. Если на Западе формат уже завоевал популярность, то в России бизнес-парки появились всего около 10 лет назад. Их появление было связано с этапом децентрализации офисного рынка, когда в поисках более экономного и одновременно более комфортного размещения компании снимали офисные помещения за МКАД. Причиной децентрализации был и недостаток качественного предложения внутри границ Москвы. Наибольшую популярность бизнес-парки приобрели в кризисное время, когда происходило повсеместное сокращение бюджетов компаний. Поскольку основным преимуществом БП является более низкая, по сравнению с офисами в центре Москвы, стоимость аренды. Основное предложение в сегменте бизнес-парков сконцентрировано на трех направлениях: западном (Рублевка, Новая Рига), юго-западном (Киевское ш.) и северном (г.Химки). Знаковым объектом рынка является бизнес-парк «Крылатские Холмы», построенный еще в середине нулевых годов. Здесь расположены офисы нескольких крупных международных компаний. Из нового предложения следует упомянуть бизнес-парк «K2» в Новой Москве на Калужском шоссе. Это пока первый крупный офисный центр международного уровня в Новой Москве  — на территории, которая развивается очень бурными темпами. К ней приковано внимание и властей, и девелоперов и покупателей. Вовлеченность административного ресурса стимулирует активное развитие инфраструктурных объектов и транспортной сети, а рост жилой застройки приводит к увеличению численности населения – то есть потенциальных покупателей для торговых и развлекательных объектов и арендаторов/покупателей офисных площадей.

Андрей Ковалев собственник ГК «ЭКООФИС»

Формат бизнес-парков насчитывает уже не одно десятилетие: первые объекты, «родоначальники тенденции», стали появляться в 1960-х годах в США. В Европу формат пришел на пару десятилетий позже — в середине 1980-х годов первые проекты такого рода начали реализовываться в Великобритании и западной Европе, в 90-е формат шагнул и в Восточную Европу. На московском же рынке он едва перешагнул десятилетний рубеж. Арендаторами первых бизнес-парков были  IT-компании (причем в основном американские), которых  в силу специфики бизнеса  полностью устраивали просторные помещения, расположенные за городской чертой. По такому же принципу сегмент начал развиваться  в России, и формирование спроса не обошлось без западных компаний, которые — в отличие от российских — уже тогда хорошо понимали формат. Специфика его в том, что традиционно бизнес-парки находятся на значительном удалении от центральных районов, нередко — вблизи аэропортов, на крупных магистралях за чертой города. Для создания качественного бизнес-парка требуются большие свободные площади, которыми располагает не каждый мегаполис. При этом принципиальный момент для успеха будущего проекта — хорошая транспортная доступность (бизнес-парк должен располагаться недалеко от метро или станций железной дороги, в противном случае до ближайших станций организовывают шаттл-басы). Москве в этом смысле повезло: в городе множество промзон, в том числе и в центре, которые позволяют создавать «город в городе». Такие бизнес-парки, как «Дербеневский» и «Кожевники» находятся на «Павелецкой», то есть в самом центре, что обеспечивает отличную транспортную доступность. При этом ставки в них сопоставимы со ставками загородных объектов и в полтора-два раза ниже ставок офисных центров А- и В-классов, расположенных внутри МКАД. Соответственно, если загородные бизнес-парки сегодня хорошей заполняемостью похвастаться не могут, то в вышеперечисленных городских объектах вакансия сейчас минимальна. Основной козырь объектов — удобство для арендаторов и комфортные ставки. Но важны также концепция объекта, грамотное управление, некие «фишки» — целенаправленное формирование новых креативных кластеров, привлечение хороших ресторанных арендаторов, то есть создание новых точек роста для города.

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru