Бизнес-парки уходят за МКАД

Недвижимость и Цены

03.06.2013

Текст: Ольга Денисова

 

Загрузить в формате pdf

 

Приятно ездить в офис против основного потока машин, в зеленый, экологически чистый район, где есть все для работы и досуга. Эту потребность арендаторов учли в бизнес-парках, которые функционируют по принципу «город в городе» на окраинах столицы и в ближнем Подмосковье.

 

Многие европейские компании не стремятся организовать солидный офис в центре мегаполиса, а предпочитают работать в пригородных бизнес-парках. Такие комплексы возводят в зеленых районах на больших участках 20-ЗО га в едином архитектурном стиле. Застройка, как правило, малоэтажная. На территории есть все необходимое для полноценного труда и отдыха. Значительная зона отведена под досуг на свежем воздухе. Сами офисы в проекте могут составлять лишь 60% площади. На Западе формат пользуется большой популярностью. По словам Лилианы Стояновой, руководителя направления аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, подобная концепция впервые была реализована в США более 50 лет назад, затем получила распространение на всех основных рынках Европы и Азии. «В Московском регионе такие объекты появились менее десяти лет назад, что было связано с развитием офисного рынка, а именно с процессом децентрализации и стремлением девелоперов удовлетворить разнообразные потребности арендаторов», – замечает эксперт.

Впрочем, переезд из респектабельного центра в зеленые зоны – ближе к МКАД и за его пределы – для многих игроков рынка был скорее вынужденным шагом в годы кризиса. А в целом российские компании до сих пор относятся подозрительно и даже предвзято к этой идее.

 

Не офисы, а парки

Классикой московских бизнес- парков считаются «Крылатские Холмы», которые появились на рынке в 2005-2006 гг. Сегодня здесь находятся офисы крупнейших международных компаний : Intel, British American Тоbассо, Cisco Systems, Microsoft и др. По словам Ольги Ясько, директора по исследованиям и аналитике Knight Frank Russia & CIS, наибольшую популярность формат получил в 2008- 2009 гг., когда многие арендаторы, стремясь сэкономить, делали выбор в пользу децентрализованных объектов, в том числе по причине нехватки качественных площадей. По оценкам Jones Lang LaSalle, в 2007-м объем предложения на рынке бизнес-парков составлял всего 135 тыс. кв. м. Через два года специалисты уже зафиксировали рост до 400 тыс. кв. м. В III квартале 2012 г. показатель увеличился без малого в два раза – до 708 тыс. кв. м ' бизнес-парков класса А и В+). К концу текущего года может появиться еще 140 тыс. кв. м.

Качественные бизнес-парки расположены преимущественно за МКАД – на северном (Химки), западном (Рублево-Успенское шоссе) и юго-западном (Киевское шоссе) направлениях. По словам Клавдии Чистовой, руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, эта дислокация ценится арендаторами из-за благоприятной экологической обстановки и отсутствия промышленных производств. «В данных районах активно ведут строительство жилья бизнес- класса и элитны х коттеджных поселков, и таким образом повышается спрос на офисные помещения,- продолжает эксперт. - Близость международных аэропортов (Шереметьево, Внуково, Домодедово) также является весьма привлекательным фактором».

Среди наиболее известных бизнес-парков в компании Cushman & Wakefield называют «Гринвуд», «Химки», SkyPoint, «Рига - Лэнд», «Кантри – Парк» и др. «Первые здания существующих комплексов были построены еще до кризиса, а в период с 2008 по 2012 гг. постепенно выводились следующие, - говорит Лада Белайчук, старший директор отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield. Новые перспективные объекты (строящиеся или почти готовые) начали проектировать после кризиса. В их числе – К2 (Storm Properties), The Park (AIG/Lincoln), «Сколково бизнес-парк» (Millhouse Capital), «КомСити» (PPF), «Дудкино» (ComStrin)».

 

Против течения

Основное преимущество бизнес-парка заключается в низкой по сравнению с бизнес-центром в центре Москвы стоимости при тех же качественных характеристиках – и по уровню оснащения, и по параметрам управления недвижимостью. Кроме того, формат предполагает разные площади. Арендатором может стать как маленькая компания, так и крупная, снимающая квадраты на вырост. Такие офисы – прекрасная альтернатива городским объектам, доступ к которым сильно ограничен пробками на дорогах, ведущих к ним. Благодаря расположению за МКАД утром и вечером маршрут пролегает против основного потока машин. Как правило, на территории присутствуют магазины, кафе, рестораны, фитнес-центры, бассейны, представительства банков, а в некоторых случаях даже детские сады и больницы. Немаловажный фактор – наличие достаточного количества парковочных мест, что выгодно отличает бизнес-парки на фоне другой офисной недвижимости.

«Крупных арендаторов привлекает возможность арендовать блоки большей площади или целые здания, - добавляет О. Ясько. – В центре Москвы снять объект под ключ проблематично».

Хорошим подспорьем также является развитие сети метрополитена, что в ближайшей перспективе даст возможность быстро доезжать до места работы вне зависимости от дорожной ситуации. В частности, в Химках, где расположено несколько бизнес-парков, уже в текущем году может начаться строительство легкого метро. При этом уже сейчас для сотрудников, передвигающихся на общественном транспорте, предусмотрены специальные шаттлы, которые курсируют от ближайших станций сабвея.

Еще одна интересная особенность – стремление девелоперов создать комфортную рабочую среду за счет озеленения прилегающих территорий. Более того, по мнению Л. Стояновой, набирает популярность тренд строительства с учетом экологических инноваций. В ближайшем будущем бизнес-парки ждет сертификация по системам LEED и BREEAM, убеждена она.

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru