Коммерческая недвижимость: бизнес-парки

Rway.ru

06.04.2015 

 

Интервью Агентства RWAY с экспертом Storm Properties Юлией Прокопенко

RWAY: Назовите, пожалуйста, главные и второстепенные критерии отнесения проекта коммерческой недвижимости к формату «Бизнес-парк». Есть ли обязательные требования по площади ЗУ, количеству и площадям зданий, входящих в комплекс, плотности застройки, этажности зданий, расположению относительно центра города, транспортных магистралей, коммунальных?
Бизнес-парк – это благоустроенная и озелененная территория, на которой сгруппировано несколько зданий. Предназначение всех зданий – коммерческое, преимущественно офисное с возможной торговой составляющей и необходимой для комфортной работы инфраструктурой, но не индустриальное и не жилищное. Как правило, здания обладают небольшой этажностью и располагаются за пределами центра города, близко к крупным транспортным магистралям или развязкам. 

RWAY: Расскажите о подходах к планированию территории Вашего бизнес-парка, оптимальном соотношении различных видов коммерческой недвижимости, формирующих бизнес-парк.
Идея строительства появилась еще в 2007 году после реализации такого успешного проекта, как бизнес-парк «Крылатские холмы». Опыт, полученный в период работы над «Крылатскими холмами» показал, что московский рынок испытывает потребность в качественном бизнес-центре, который был бы удобен будущим арендаторам и конкурентоспособен по ценовой политике. 
Местоположение участка также говорило в пользу реализации концепции бизнес-парка – благодаря небольшой удаленности от МКАД и престижному району, с точки зрения транспортной доступности проект удобен как сотрудникам, большей частью проживающих в спальных районах Москвы, так и руководителям и собственникам компаний, которые традиционно выбирают западное и юго-западное направления Подмосковья. 

Расположение за пределами МКАД располагает к созданию внутренней инфраструктуры. В качестве обязательных составляющих мы заложили такие обязательные объекты инфраструктуры, как две столовых ведущих операторов корпоративного питания, кафе, премиальный супермаркет, магазины, аптека, отделение банка и банкоматы. В БП «К2» инфраструктура будет занимать первый этаж каждого из 4-х зданий. В общей сложности под инфраструктурные объекты отведено около 20% общей площади проекта. Такой баланс кажется нам оптимальным, поскольку позволяет обеспечить арендаторов всем необходимым, не перегружая территорию излишними внешними транспортными потоками.

Низкая плотность застройки позволила нам организовать просторные рекреационные зоны не только внутри зданий, но и на территории проекта: благоустроенная и озелененная территория дает сотрудникам возможность совершить прогулку в обеденный перерыв, Кроме того, сотрудники смогут воспользоваться велосипедными дорожками, которые появятся на всей территории проекта.
К объектам класса «А» предъявляются особые требования по обеспеченности парковкой. В случае с удаленными объектами, расположенными за МКАД, рекомендуется обеспечить не менее 1 м/м на 40 кв. м арендуемой площади, чтобы создать конкурентное преимущество и максимальный комфорт сотрудникам, добирающимся до работы на автомобиле. 

RWAY: Компании каких секторов экономики и видов деятельности формируют основной спрос на офисные помещения в данном бизнес-парке?
Бизнес-парки – привычный формат для многих крупных зарубежных компаний. Для них важно иметь качественное и комфортное пространство, а не ютиться в тесном центре. С точки зрения сферы деятельности формат бизнес-парка может быть интересен широкому кругу арендаторов – это и компании, занятые в сфере добычи, производства, телекоммуникаций и IT. Довольно активны крупные ритейлеры, а также автомобильные концерны. Бизнес-парк не подойдет для представительского офиса, в котором постоянно проводятся встречи. Во всех остальных случаях удаленные объекты рассматриваются как выгодная альтернатива, особенно актуальная в сфере укрепления тренда к оптимизации расходов на аренду.
Мы наблюдаем спрос со стороны как зарубежных, так и российских компаний, но зарубежные компании все же преобладают. Если говорить о крупных арендаторах, то их доля составляет 70% от общего числа компаний, а если рассмотреть совокупный спрос по размеру арендуемой площади – то более 80%. В целом можно отметить, что российские компании запрашивают в аренду площади в два раза меньшие, чем иностранные, поскольку местные арендаторы пока рассматривают бизнес-парки для размещения бэк-офисов, в то время как иностранные компании, напротив, готовы переместить свою штаб-квартиру за пределы центра.

RWAY: Каков объем инвестиций в подобные проекты в расчете на 1 кв. м (с учетом стоимости земельного участка, необходимых согласований и прочее)? 
Никакого единого тарифа здесь нет. Все зависит от наличия коммуникаций, развитости дорожно-транспортной сети и обеспеченности инфраструктурой. Но в целом можно отметить, что строительство малоэтажного бизнес-парка выгоднее как для застройщика, так и для арендатора. Малоэтажное строительство позволяет делить проект на этапы и реализовывать в соответствии с ожиданиями рынка, а также обеспечивает все условия для планирования более эффективного здания. В результате стоимость 1 кв. м без учета стоимости земли при строительстве бизнес-парка будет на 30-35% ниже, чем при возведении рядового многоэтажного здания в центре. 

RWAY: Какие перспективы развития данного формата в Московском регионе? Реализуются ли / планируются к реализации аналогичные проекты в других регионах России?
В настоящее время формат бизнес-парков активно развивается на прилегающих к МКАД территориях, преимущественно следуя за развитием транспортной инфраструктуры. К наиболее интересным районам сейчас можно отнести Новую Москву, а также Западное и Юго-Западное направление. Положительным фактором, способствующим развитию формата, является и возрастающий спрос на удаленные офисные объекты, связанный с потребностью в большем комфорте, оптимизации арендных платежей, а также необходимости расширения бизнеса, под который довольно сложно найти подходящую площадь в центре. 

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru