Коммерческая недвижимость переживает не лучшие времена

Источник: Рамблер Финансы

Автор: Сергей Лаптев

 

Под воздействием сразу массы кризисных тенденций и факторов рынок аренды (а вместе с ним и рынок купли-продажи) офисной недвижимости сжался. По разным оценкам, в среднем российский рынок офисной недвижимости потерял примерно 20-30% за первый квартал 2015 года, и спрос на офисные помещения продолжает снижаться по всей стране. В крупных городах уже повсеместно пустуют, в том числе, первые этажи зданий, предназначенные под офисы и коммерцию. Да и в регионах ситуация не лучше – спрос сохраняется разве что на недорогие помещения B класса. Однако эксперты уверяют: это временная ситуация, и даже сейчас есть компании-арендаторы, которые поддержат и оживят рынок офисной аренды.

Где упало

По словам Михаила Попенко, вице-президента СИК «Девелопмент-Юг», наибольший спад был зафиксирован в столичных регионах. Рынок Москвы пострадал сильнее всего: в городе более 17 млн квадратных метров офисных площадей, значительную часть из которых арендовали различные представительства иностранных компаний. Санкции вынудили интернационалов покинуть Россию. Соответственно, произошло высвобождение площадок. Кстати, это общероссийский тренд: филиалы зарубежных игроков закрывались во всех регионах присутствия, высвобождались тысячи квадратных метров в бизнес-центрах, даже целые комплексы зданий. Серьёзные потери зафиксировали, например, арендодатели Краснодара, Ростова-на-Дону.

«Кроме того, сошлись и другие негативные факторы: падение рубля, снижение платёжеспособности российских граждан, экономический кризис, который серьёзно ударил по бизнесу. В этой связи офисы, коммерческие площади в целом продолжают терять арендаторов. Вряд ли спрос на офисы восстановится в краткосрочной перспективе», - комментирует эксперт.

«Уровень активности арендаторов и покупателей на рынке недвижимости Московского региона в первом квартале 2015 года снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 20%, что обусловлено макроэкономической ситуацией и высокой волатильностью валютных рынков», - соглашается Марат Мурадян, представитель компании Blackwood. По данным Blackwood, в первом квартале было поглощено порядка 210 тыс. квадратных метров качественной офисной недвижимости в Московском регионе, что на 30% ниже, чем в предыдущем квартале. Порядка 79% сделок на рынке офисной недвижимости было совершено по договорам аренды и 21% - по договорам купли-продажи.

Структура рынка

По словам Марата Мурадяна, среди сделок по аренде офисных помещений доминируют сделки в классе «А» - 49% от всех совершенных сделок по аренде помещений, на класс «В+» приходится 47% сделок. Количество сделок по аренде помещений класса «В-» немногочисленно и составляет порядка 4%.  «При этом стоит отметить рост спроса на некачественные офисные помещения, реализуемые посредством городских аукционов», - подчеркивает эксперт.

«Помещения в сегменте класса В традиционно более востребованы среди арендаторов, это связано с тем, что помещения класса В исторически пользуются большим спросом в связи с более низкой ставкой аренды, номинацией ставок аренды в рублях, более короткими договорами аренды (часто 11 месяцев), - продолжает Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE. - Офисные помещения в сегменте класса А, в первую очередь, страдают от кризисной ситуации на рынке». Основными арендаторами площадей класса А, по словам эксперта, являются международные компании, которые в условиях ухудшающейся экономической ситуации в России и негативного геополитического фона вокруг России предпочитают продлять текущие договоры и пересматривать текущие условия аренды. «Однако в условиях «падающего» рынка арендаторам помещений класса А, а также крупным арендаторам предоставляются отличные возможности для аренды нового офисного помещения, если есть такая потребность, которая может быть успешно реализована во вновь введенных объектах, где собственники крайне заинтересованы в привлечении арендаторов и, как следствие, готовы предоставить лучшие коммерческие условия», - подчеркивает она.

По данным Blackwood, в структуре спроса на аренду качественных офисных помещений по метражу наибольшим спросом пользуются офисные блоки площадью 500 - 1 500 квадратных метров, составляя порядка 41% сделок по аренде офисов. Остальной спрос равномерно распределен между блоками площадью до 500 квадратных метров и блоками свыше 1 500 квадратных метров, по 30% соответственно. В структуре сделок по аренде доминируют новые сделки (по количеству сделок), однако совокупный объем реализованных офисных помещений (по площади) по продленным или пересмотренным текущим договорам аренды составляет 76%. «Наиболее популярными комплексами у арендаторов в первом квартале были «Ситидел», Деловой квартал «Симоновский»», - уточняет Марат Мурадян. По его словам, стоит отметить интерес покупателей и арендаторов к объектам низкого класса, реализуемых посредством городских аукционов: по данным Департамента по конкурентной политике, в первом квартале были реализованы 85 объектов недвижимости общей площадью 7 758 квадратных метров, а средней размер реализованного лота составляет 91 квадратных метров.

Драйверы рынка

Несмотря на уменьшение объема сделок, арендаторы достаточно активно изучают рынок и стремятся использовать текущие рыночные условия для достижения более привлекательных коммерческих условий. Это может быть как переезд в новое офисное помещение, так и пересогласование коммерческих условий.  В условиях «падающего» рынка арендаторы сегодня, если есть возможность воспользоваться текущей ситуацией (например, истечение текущего договора аренды), могут получить максимально привлекательные коммерческие условия и найти идеальный офис с точки зрения местоположения, повышения качества офисного здания, улучшения и повышения эффективности планировки.

«На данный момент основными драйверами являются компании, которые хотят воспользоваться ситуацией и улучшить свои условия: выбирают бизнес-центры более высокого класса, лучшего расположения, обсуждают более выгодные условия аренды», - комментирует Андрей Хазов, управляющий директор компании FORT Project.

Еще одним поддерживающим драйвером, по его словам, выступают компании, получающие доход в валюте. Для них кризис стал временем, когда можно сэкономить на переезде или расширении, так как стоимость реализации офисных проектов в долларовом эквиваленте значительно снизилась. Выделенных ранее бюджетов хватило с лихвой, что позволило компаниям сохранить часть средств в виде экономии, либо позволить себе больше.

Также стоит отметить, что во втором квартале начал проявляться эффект отложенного спроса. Проекты, которые были заморожены до лучших времен, постепенно «оживают». Укрепление рубля способствовало возобновлению отложенных проектов. «Рынок в целом настроен оптимистично», - подытоживает эксперт.

Да и ситуация на рынке недвижимости скоро может начать меняться. «По нашей оценке, восстановление спроса на офисную недвижимость Москвы будет наблюдаться уже в 2016 году», - говорит Елена Денисова. «В последнее время объем ввода новых офисных площадей значительно сократился, - продолжает Юлия Прокопенко, директор по маркетингу Storm Properties. - А это значит, что в среднесрочной перспективе значительный разрыв между предложением и спросом будет сокращаться и приведет к естественной стабилизации рынка».

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru