Эффективный офис с пользой для экологии

OfficevMoskve

22.05.2014

 

Все больше людей задумывается о сохранении планеты и эффективном расходовании ресурсов. По этой причине популярность «зеленых» офисов постепенно растет, ведь человек проводит значительную часть дня на работе. Редакция портала Officevmoskve.ru решила подробнее узнать о функционировании бизнес-центров, получивших экологический сертификат. На вопросы ответил CEO компании «Storm Properties» Бабюр Дикер.

Каким требованиям должно удовлетворять офисное здание, чтобы пройти экологическую сертификацию? Есть ли обязательные условия проектирования и недопустимые к использованию материалы?

Точный набор критериев зависит от выбранной системы сертификации. В целом, не существует никаких фундаментальных различий между тремя системами сертификации, применяемыми в России. Все зависит от типа проекта и его сильных и слабых сторон. В России на сегодняшний день применяются только LEED (США), BREEAM (Великобритания), и DGNB (Германия). Это прежде всего связано с высокой адаптированностью к местным нормам и практикам строительства. Система сертификации BREEAM, которую мы выбрали для своего проекта «К2 Бизнес-парк»использует больше уровней сертификации; и получить самый высокий уровень сертификата (выдающийся) в нем гораздо сложнее, чем в других системах сертификации (золото для DGNB; платины для LEED).

Система BREEAM, например, оценивает экологичность объектов по 9 категориям: управление строительством, здоровье и качество внутренней среды, энергоэффективность, транспортная доступность, водопотребление, экологические материалы, управление отходами, использование площадки и экосистемы, загрязнение, инновации.

Каков процесс получения сертификата? Должно ли здание периодически проходить переаттестацию на соответствие «зеленым» стандартам?

Для начала необходимо определиться с системой сертификации. Основные, представленные в России — BREEAM, LEED, DGNB. Оцениваться могут как объекты нового строительства, так и существующие здания. Сертификацию можно проходить на разных этапах — на стадии проектирования выдается промежуточный сертификат, который должен быть подтвержден по завершению строительства. Возможна также сертификация в период эксплуатации.

На примере BREEAM, оценка производится сертифицированным оценщиком, который регистрирует объект в глобальной системе BRE Global, готовит необходимые для сертификации документы и консультирует застройщика в процессе подготовки. Документация на английском языке предоставляется в BRE Global, после чего принимается решение об уровне, на который претендует объект. На усмотрение проверяющих экспретов BRE Global могут быть запрошены дополнительные документы.

С какой целью девелопер проходит процедуру сертификации офисного здания? Встречаются ли у нас офисы, отвечающие всем экологическим нормам, но не имеющим при этом сертификата? А как наличие экологического сертификата (или намерение девелопера его получить) сказывается на инвестиционной привлекательности офис-центра?

Сама по себе экологическая сертификация носит добровольный характер. Изначально для большинства застройщиков эта процедура являлась способом укрепить репутацию на рынке недвижимости и создать конкурентное преимущество для своего проекта, привлекая крупные международные компании. Сегодня экологическое строительство набирает обороты, и обретает материальный смысл. При формировании концепции объекта, который будет интересен институциональным инвесторам и через несколько лет, необходимо уже на стадии проектирования закладывать самые передовые технологии строительства. Это позволит объекту оставаться актуальным длительное время, приносить стабильный арендный доход и быть востребованным с инвестиционной точки зрения.

Количество объектов, претендующих на получения сертификата постоянно растет. Тем не менее, многие сертифицированные объекты находятся на стадии проектирования и строительства, ведь стандарты экологического строительства стали применятся на российском рынке сравнительно недавно.

Стоит помнить, что сертификация — это дополнительные расходы, которые ложатся в бюджет проекта, поэтому решение развивать объект, соответствующий всем требованиям экологической сертификации, принимается осознанно с расчетом на более высокий спрос по сравнению с конкурентами. В иных случаях это экономически нецелесообразно.

Расскажите подробнее о функционировании «зеленого» бизнес-центра и отличительных особенностях от обычных БЦ. Какие особенности в управлении и эксплуатации характерны для «зеленого»бизнес-центра? В связи с этим в договоре аренды фиксируются дополнительные обязательства, в т. ч. и для арендаторов?

Приведу в качестве примера наш проект «К2 Бизнес-парк», который получил оценку Excellent по BREEAM Europe Commercial — на сегодня это самая высокая оценка для российских объектов. В рамках концепции «зеленого здания» в бизнес-парке использованы передовые энергосберегающие технологии, которые не только обеспечат бережное отношение к окружающей среде, но и позволят будущим арендаторам сократить эксплуатационные расходы.

Продуманная архитектура предусматривает обилие естественного освещения, высококачественные фасадные системы, локальное теплоснабжение и энергоэффективные системы освещения, охлаждения и вентиляции. Все инженерные системы будет управляться с помощью сложной системы автоматизации и диспетчеризации здания (BMS) с контролем энерго- и водопотребления. Вентиляционные системы оснащены системой рекуперации тепла, что снижает нагрузку на кондиционирование и отопление. Стратегия наружного освещения с низким энергопотреблением уменьшит эффект светового загрязнения. Немаловажным условием получения столь высокой оценки BREEAM было использование экологически чистых материалов, не содержащих токсинов и не оказывающих негативного воздействия на окружение.

Для полного соответствия статусу экологичного проекта мы рекомендуем арендаторам проводить внутреннюю отделку помещений в соответствии с требованиями BREEAM, эти обязательства прописываются в договоре аренды.

Насколько может «зеленая» политика офисной деятельности быть экономически выгодна для арендатора? Приведите, пожалуйста, сравнительный пример эксплуатационных расходов аренды эко-офиса и аналогичного по остальным характеристикам помещения в обычном бизнес-центре.

«Зеленый офис» предоставляет арендаторам множество преимуществ, которые на сегодняшний день являются недооцененными. Высокое качество комфорта здания и его внутренних помещений за счет создания индивидуального микроклимата обеспечивает повышенный уровень работоспособности сотрудников. Материалы, используемые при строительстве, должны быть не токсичными, и, соответственно, безопасными для здоровья сотрудников. Ну и конечно же, рациональное использование ресурсов позволяет существенно экономить на стоимости эксплуатации, обслуживании и коммунальных расходах. Точную цифру сложно назвать, все зависит от того, насколько здание соответствует критерим эко-эффективности. При использовании высококачественных современных средств управления, эффективного контроля и оптимизации работы всех систем снижение энергопотребления может достигать 25%, потребления воды ≈ 30%.

Насколько комфортно и удобно работать в «зеленых» офисах? Какие плюсы и минусы может выделить рядовой сотрудник?

Зеленый офис позволяет создать максимально комфотные условия для работы людей. Повышенная заболеваемость персонала зачастую связана с неправильным температурным режимом, токсичностью материалов, отсутствием фильтрации воздуха и плохим освещением. Всего этого можно избежать, применяя современные инженерные системы. В результате повышается производительность труда, снижается утомляемость. Но многое зависит и от самих сотрудников, которым приходится осваивать новые привычки. Конечно, переход к новому образу жизни требует какого-то времени и вызывают неприятие. Однако со временем принципы экологичности становятся для большинства нормой жизни.

Что представляет из себя формат «зеленых» бизнес-центров в странах США и Европы? Приведите, пожалуйста, наиболее интересные примеры. Будут ли такие проекты пользоваться успехом у нас?

Европейское эко-строительство более активно использует альтернативные источники энергии, такие как солнечная энергия, ветроэнергетика, а раздельная утилизация мусора является частью повседневной культуры. В России многие из привычных для Запада технологий пока не могут развиваться, отчасти, из-за отсутствия подрядчиков, готовых обеспечить проект необходимыми материалами, отчасти, из-за экономической нецелесообразности. Даже если найдется подходящий подрядчик, затраты на его продукцию могут быть слишком высокими и отрицательно сказаться на рыночном позиционировании проекта, ведь высокую стоимость материалов придется включить в арендную ставку или цену продажи. Кроме того, применение, например, солнечных батарей для проекта не всегда обосновано. В средней полосе, где колиичество солнечных дней невелико, а стоимость оборудования намного выше, чем в Европе или США, их использование становится слишком дорогим удовольствием.

Планирует ли ваша компания активно развивать направление экоофисов в дальнейшем? Ожидаете ли вы рост интереса к экоофисам? Какие у них перспективы развития в России?

Storm Properties в своей работе придерживается самых строгих критериев качества. Экологически рациональное проектирование и строительство — это один из важнейших принципов нашей работ. Мы собираемся продолжить эту практику в работе над нашими новыми проектами, которые смогут предложить будущим арендаторам и посетителям исключительное качество и комфорт.

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru