Fee-development: в поисках инвестиций

 
 
Октябрь 2014
 
 

Одно из главных правил бизнеса – деньги нужно не только зарабатывать, но и тратить. Если интеллигентнее – инвестировать. Вот только российское бизнес-сообщество к осознанию необходимости грамотных инвестиций пришло слишком поздно. Результат мы видели в 2008-ом. Однако урок не прошел даром.

 

Именно 2008 год с его кризисом стал опорной точкой для более-менее активного развития fee-девелопмента в России. Сейчас данный вид строительной деятельности занимает уже или лишь (если быть пессимистом) 10% рынка недвижимости. При этом в Европе и США к услугам fee-девелопера (хотя они обычно сводятся только к управлению строительством) заказчики прибегают много чаще.

Михаил Каплун, директор отдела управления строительством компании CBRE, отмечает, что толчок к развитию fee-девелопмент получил после того, как уже сформированные и обученные команды девелоперов остались без банковского/ инвестиционного/ олигархического стабильного финансирования после очередного кризиса. Имея навыки, но не обладая средствами, они разошлись по рынку и стали предлагать свои услуги инвесторам.

Впрочем, Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, замечает, что нужно четко разграничивать услугу fee-девелопмента, которая, если брать за основу западные схемы, может включать достаточно широкий спектр обязательств и действий управляющей компании и узкую функцию технического заказчика, иногда просто технадзора, выполняемую в соответствии с российским законодательством и направленную на чисто технический мониторинг процесса строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию.

Широкая функция fee-девелопмента предполагает ответственность девелопера за формирование концепции проекта, структурирование долевого и кредитного капитала под проект, активное управление процессом проектирования для достижения нужных маркетинговых качеств объекта и экономической эффективности, грамотное проведение прозрачного тендера на выбор генподрядчика, профессиональное управление строительством, активное управление графиком и бюджетом в ходе осуществления проекта. Такой девелопер нередко вкладывает в проект свои деньги наряду с основным инвестором, и его задача - достижение максимальной рыночной и экономической эффективности проекта для его владельцев. Стоимость услуг такого девелопера - 5-7% от бюджета проекта плюс promote, то есть доля в проекте, которая возникает у fee-девелопера после того, как основной владелец проекта вернул свой капитал с определенным процентом прибыли.

«Узкая функция технического заказчика не предполагает столь широкого участия девелопера в процессе, от девелопера требуется грамотное ведение документации по проекту, формирование папки документации, необходимой для сдачи объекта в эксплуатацию, а также функция технического надзора и приемки услуг генподрядчика в процессе строительства.

Такая услуга стоит дешевле – в пределах 1,5-3% от стоимости строительно-монтажных работ», - заключила Вера Сецкая. Тем не менее многие компании не понимают, зачем отдавать свою прибыль сторонним организациям, когда можно самому нанять подрядчиков или организовать собственные подразделения внутри холдинга для этих работ. Вот тут и встает вопрос опыта, который часто не имеют в силу специфики деятельности инвестфонды или только «оперившиеся» девелоперы.

По мнению Эльхана Керимли, генерального директора Essence Development, уникальность fee-девелоперской компании заключается в том, что она, действуя исключительно в интересах инвестора, выполняет полный цикл работ по управлению процессом создания объектов недвижимого имущества. Fee-девелопер вкладывает в бизнес-процесс свой опыт, за что и получает вознаграждение от инвестора.

В этой модели fee-девелопер не берет на себя основной массы финансовых рисков, а работает за гонорар. В то время как «классический» девелопер инвестирует собственные или заимствованные средства.

Также в последнем случае девелопер вынужден содержать зачастую «раздутый» штат сотрудников, а иногда помимо этого еще и отдает на аутсорс определенные процессы (например, проектирование и строительство, лизинг и маркетинг). «Наша модель помогает инвестору сократить издержки путем привлечения профессиональной команды, обладающей практическим опытом и экспертизой в области реализации подобных проектов. На все необходимые работы fee-девелопер привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на fee-девелопере в полном объеме.

Модель FD также позволяет инвестору минимизировать свои проектные риски. Так, в нашей компании все проекты в той или иной стадии проходят процедуру аудита, как финансового, так и технического, который в строительном бизнесе и девелопменте так необходим и которым в собственной структуре собственник часто пренебрегает», - комментирует Эльхан Керимли.

Кроме того, для обеспечения высокого качества услуг в модели FD на всех этапах проводятся централизованные тендеры и закупки, что позволяет также значительно оптимизировать бюджет реализации проекта. Однако полностью избежать всех рисков как с одной, так и с другой стороны получается не всегда. В то время как инвестор зависит от компетенции fee-девелопера и может потерять свои деньги в случае некачественной работы или задержек срока ее исполнения, девелопер может остаться без гонора и даже потерпеть реальные убытки, если инвестор неожиданно обанкротится. На вопрос о том, какие трудности и «подводные камни» могут ждать инвестора при работе с fee-девелопером, Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties, отвечает однозначно: «Сроки в ущерб качеству». Недобросовестный FD, особенно если его вознаграждение в первую очередь базируется на сроках/этапах выполнения тех или иных задач, может необоснованно увеличивать бюджет тех или иных мероприятий на «предстроительной» стадии, т.е. на стадии проектирования, согласования, получения тех. условий, и, наоборот, закрывать глаза на работы ген. подрядчика на этапе строительства. «Но отмечу, что большинство известных нам fee-девелоперов крайне дорожат своей репутацией и не практикуют подобное поведение. Довольный инвестор – это гарантия стабильной работы на несколько лет вперед. И все непредвиденные сложности и трудности FD решает с инвестором совместно. Все решения в проекте, порой трудные, вырабатываются только совместно с инвестором», - заключил эксперт.

В свою очередь и fee-девелопер может получать неприятные сюрпризы от девелоперов. Например, принятие инвестором вопреки рекомендациям девелопера решений, которые приводят к снижению качества объекта (выбор дешевого, но некачественного генподрядчика или выбор более дешевого, но менее качественного инженерного оборудования, снижающего маркетинговые качества объекта). «Мы сталкивались также с прямыми указаниями инвестора не проводить тендер на выбор генподрядчика в целях сокращения сроков проекта. Это очень опасное решение, влекущее за собой угрозу увеличения бюджета проекта или некачественного исполнения работ, также увеличения сроков проекта. Значительно влияет на успех проекта, а главное, на его график способность и желание инвестора принимать решения, лежащие в его компетенции, в строго регламентированные сроки. Из-за затяжки сроков согласования решений инвестором продлеваются сроки проекта, виновным за это в конечном итоге объявляется девелопер», -отмечает Вера Сецкая.

Наконец, самая банальная причина приостановки проекта – отсутствие финансирования. К сожалению, такое тоже встречается, особенно в периоды кризиса. Однако в целом схема fee-девелопмента становится все более распространенной в России. И на это есть свои причины. По словам Эльхана Керимли, модель FD будет становиться все более популярной среди инвесторов в случае роста объемов и улучшения качества реализуемых проектов. FD в большой степени репутационный бизнес, а для инвестора гарантией вложенных средств могут стать только реализованные объекты. При этом очевидна экономия при выплате вознаграждения одной компании, чем сложный и дорогостоящий процесс найма отдельных профессионалов и/или создания собственной компании.

Эта же схема интересна непрофильным инвесторам или тем, кто собирается реализовать свой первый проект, так называемым first-time девелоперам, а также тем, кто хочет выходить в другой сегмент, например из офисов в ритейл. Однако хочется верить, что в России скоро начнется полноценная эра fee-девелопмента. К этому ее толкает разви-тие рынка. Кстати, наличие в проекте профессионального управленца – уже обычное требование и при кредитовании проекта банком, и при привлечении капитала от институциональных инвесторов.

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru