Ипотека в валюте: как смягчить долговую нагрузку

РБК Недвижимость

Сентябрь 2014

Автор: Владимир Миронов 

 

Однажды поддавшись соблазну платить за ипотеку по низкой ставке, которою дает кредит в валюте, многие заемщики сегодня – на фоне ослабления рубля – оказались в сложной ситуации. Впрочем, как говорится, безвыходных ситуаций не бывает. Долговую нагрузку в некоторых случаях можно смягчить.

 Вообще, брать ипотеку в иностранной валюте специалисты советуют только тем заемщикам, которые получают основной доход в соответствующем виде или хорошо понимают курсовые риски. "АИЖК рекомендует крайне осторожно относиться к кредитам в иностранной валюте и понимать, что экономия на процентной ставке (в 2,5 – 3,5 п.п.) в будущем может привести к дефолту и потере жилья", – предупреждает руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. Он напомнил, что после кризиса 2009 года, когда многие заемщики, взявшие ипотечные кредиты в валюте, не справились со своими обязательствами из-за резкого снижения рублевого курса, доля валютных кредитов постоянно снижалась. "По итогам первого полугодия 2014 года можно констатировать, что валютная ипотека стала нишевым узкоспециализированным продуктом – выдано всего 414 кредитов на сумму 3,6 млрд рублей", – говорит специалист. Для сравнения, в рублях выдано 448,1 тыс. ипотечных кредитов на сумму 770 млрд рублей. То есть на каждый выдаваемый валютный кредит приходится 1082 рублевых. "Сегодня ипотека в иностранной валюте – не для среднестатистического заемщика", – резюмирует руководитель  ипотечного центра ФСК "Лидер" Павел Тимошенко.

 

В долг – на долг

Но что же делать, если уже "попал"? Один из очевидных способов – рефинансирование кредита. Причем желательно в той валюте, в которой номинированы доходы заемщика, то есть, для большинства – в рублях. "Если права собственности на объект оформлены по всем правилам, то достаточное число банков готовы предоставить такой кредит", – уверяет вице-президент по финансам компании Storm Property Дмитрий Еремин. Однако специалисты предостерегают, что  процентная ставка при "трансформации" в рублевую будет увеличена, весьма вероятно – непропорционально.  Соответственно увеличится и платеж по кредиту.  "Прежде чем рефинансировать валютный кредит, заемщику нужно обстоятельно разобраться,  действительно ли этот шаг смягчит долговую нагрузку, – говорит председатель совета директоров, президент петербургской ГК "АРИН" Андрей Тетыш. Если кредит брался, когда доллар стоил, скажем, 17 рублей, а сегодня он выше 36, то нужно понимать, что после пересчета в рубли, остаток долга увеличится вдвое. Кроме того, должна быть ясность и в том, что после перерасчета в рубли увеличатся и проценты по кредиту". Как говорит начальник управления развития ипотечных программ Нордеа Банка Ирина Ступаева, время для рефинансирования в рубли сейчас не самое подходящее. "По сути, клиент сменивший валюту зафиксирует свои убытки, так как ставки по рублям за последние 1-2 месяца выросли", – предупреждает специалист. По словам Андрея Тетыша, представители кредитных институтов сегодня в личных разговорах отмечают, что клиенты действительно начали обращаться за рефинансированием кредита, но это далеко не массовое явление.  Хотя, как говорит директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова, для валютных заемщиков есть и утешительный аргумент: тот же доллар уже вырос на 20%. Вряд ли это будет происходить ежегодно и дальше.

 

Как вариант

 По словам Ирины Ступаевой  кредит можно попытаться рефинансировать и в той же (или другой) иностранной валюте, но по более низкой ставке. Например, перекредитовавшись в другом банке, который соответствующие условия может предоставить. Например, в Нордеа Банке ставки по таким кредитам – от 6,5% годовых. "Если не удается рефинансировать кредит под более низкий процент или сменить валюту кредита, то стоит обратиться в банк с заявлением о реструктуризации, чтобы уменьшить ежемесячные платежи и не выйти на просрочку, таким образом, не испортить свою кредитную историю, – советует Ирина Ступаева. По словам Дмитрия Еремина, смягчить долговую нагрузку можно также максимально растянув срок погашения, но нужно быть готовым к тому, что переплата в этом случае будет существенной. Наталья Круглова также советует искать возможность поменять условия кредита с банком или искать дополнительные источники денег, например, путем залога иных активов. Впрочем, она замечает, что с учетом ситуации на финансовом рынке, банкиры такие варианты сейчас не очень охотно рассматривают. Хотя можно "пригрозить" вариантом реализовать предмет ипотеки. Этот вариант банки очень не любят. "Если они увидят серьезность намерений заемщика идти по этому пути, то, вероятно, станут больше мотивированы на поиск альтернативных выходов", – говорит Наталья Круглова.

 

Или все-таки в рублях

В АИЖК в связи с текущей высокой волатильностью на ипотечном рынке все же рекомендуют воспользоваться предложениями коммерческих банков, в том числе партнеров АИЖК, и сменить валюту кредита (путем перекредитования) на национальную. Следует, правда, знать, что все это потребует дополнительных расходов. Например, при перекредитовании заемщик должен будет снова подтвердить свою платежеспособность и продемонстрировать, что предмет залога удовлетворяет требованиям нового кредитора. То есть нужно сделать новую оценку жилья, заново собрать все справки, пройти андеррайтинг, погасить имеющийся кредит, зарегистрировать погашение предыдущей ипотеки и зарегистрировать новую ипотеку. Исключением является страховка, которую можно будет просто переоформить в пользу нового кредитора или заключить новый договор страхования, а неиспользованную часть страхового взноса, как правило, можно вернуть. Однако хлопоты того стоят – это возможность уйти от валютных рисков, которые сейчас находятся на высоком уровне.

У АИЖК также имеется своя программа "Кредит на погашение ранее предоставленного кредита". Она позволяет переоформить имеющийся у заемщика кредит на более выгодных для него условиях. Причем расчет максимальной суммы кредита учитывает текущую стоимость предмета залога, а не устаревшие данные о цене в договоре купли-продажи, что позволяет снизить процентную ставку, ведь с течением времени соотношение суммы кредита и стоимости залога изменяется. "Также мы предлагаем применять механизм последующей ипотеки, что существенно снижает риски нового кредитора, позволяет заемщику избежать привлечения потребительских кредитов и снимает необходимость в предоставлении кредитору дополнительного обеспечения", – говорит Михаил Гольдберг.  Сейчас ставка по данной программе АИЖК составляет от 9,1%. Предусмотрены также дополнительные вычеты из процентной ставки при добросовестном исполнении обязательств по погашению имеющегося кредита в течение не менее полутора лет. То есть условия очень неплохие. Правда, перекредитоваться по программе Агентства можно не более двух раз.

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru