Дома раньше срока

Источник: Московская перспектива

Автор: Наталья Крол 

 

Что дает девелоперу досрочная сдача объекта

Если в советские годы сроки сдачи объектов, в том числе и жилья, были ахиллесовой пятой отечественного строительства, то рынок и конкуренция сделали свое дело: строить стали больше и, несомненно, быстрее. За счет чего это удается, как увязывается опережение с низким спросом, разбиралась «МП».

Репутация и деньги

Главный риск покупателя новостроек заключается в задержке сроков строительства или несдаче объектов вовсе. Интернет во многом оказывает клиенту неоценимую помощь: прежде чем отправиться за покупкой, он с легкостью наведет справки, зайдет на форумы покупателей жилья и выяснит – задерживает выбранная компания сроки сдачи жилья или нет. 

Исполнительный директор Sezar Group Александр Кушнарев уверен, что скорость строительства и привлечение клиента сегодня связаны напрямую: своевременная сдача и активность на стройке нивелируют влияние главного «страха» покупателя первичной недвижимости – риск недостроя. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», признает, что цена, площадь и расположение остаются первостепенными по своей значимости факторами при выборе недвижимости. Но, как показывает практика, клиенты выбирают те объекты, где уже видна работа застройщика. Даже инвесторы ждут выхода проекта хотя бы на уровень первого этажа, опасаясь приобретать квартиру на этапе котлована, что говорит о важности такого фактора, как скорость строительства, отмечает Литинецкая.

Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмент», уверен, что в ситуации, когда на рынке новостроек экспонируется огромное количество квадратных метров недвижимости, репутация девелопера становится едва ли не решающим фактором при выборе жилья. Если у компании большой портфель реализованных проектов, объекты сдаются вовремя или раньше, эти аргументы в ее пользу.

В настоящий момент вопросы сроков четко регламентирует законодательство, объясняет Анатолий Францев, президент ГК «Инград». В соответствии с 6-й статьей 214-ФЗ в договоре долевого строительства должен быть прописан срок передачи объекта участнику. За нарушение срока сдачи предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если просрочка допущена в отношении дольщика-гражданина, застройщик выплачивает ему неустойку в двойном размере. 

Знаменитая фраза «время – деньги» – лучшее объяснение ситуации, уверена Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. Доходность проекта и его себестоимость напрямую зависят от времени, потраченного на его строительство. «Да, можно возводить один дом пять лет. Но только с учетом накладных расходов, таких как налоги, зарплата рабочим, аренда строительной техники, рентабельность в итоге может оказаться нулевой», – рассуждает Акимова. Яна Сосорева, заместитель генерального директора компании «Самолет Девелопмент», тоже считает, что возводить свои объекты быстрее, не погрязая в долгостроях, бизнесу выгоднее, так как это позволяет сэкономить и на аренде строительной техники, и рабочей силе. «Попробуйте подсчитать стоимость аренды башенного крана на пять лет и на год. Причем с существующими размахами строительства – по пять и более корпусов в рамках одного ЖК, где требуется сразу несколько кранов», – аргументирует Сосорева.

Правда, Мария Литинецкая утверждает, что строительство с опережением сроков не всегда ведет к экономии. Девелопер подписывает договор с генподрядчиком заранее, где указываются в том числе окончательная стоимость услуг, а также крайние сроки готовности объекта. Если подрядчик построит дом за год, а не за полтора, то он все равно получит оговоренную сумму. Соответственно от высокой скорости строительства выигрывает не застройщик, а подрядчик.

Факторы ускорения

Практику советского строительства сложно сравнивать с нынешним временем, уверен Александр Кушнарев. Принципиально изменились организационные процессы, технологии, произошла переоценка роли строительной отрасли. Сегодня мы уже говорим не столько о застройке, сколько о девелопменте – комплексном подходе в развитии территорий, а это требует от компаний принципиально иных компетенций, чем во времена, когда приоритетной задачей государства было быстрое расселение людей из коммунальных квартир за счет панельного домостроения. В «Инграде» напоминают, что основными технологиями строительства сейчас являются панельная и монолитная. Панельная технология позволяет возвести дом достаточно быстро – в среднем за год. Однако требуется дополнительное время на подведение коммуникаций, отделку, благоустройство и т.д., а этому в прежние времена уделяли гораздо меньше внимания. Сроки строительства жилых зданий по монолитной технологии немного дольше. Но строительные технологии постоянно совершенствуются, что позволяет застройщикам сдавать объекты раньше заявленных сроков. 

В некоторых компаниях обрисовали в деталях факторы, работающие на технологическое ускорение. В ФСК «Лидер», например, заявляют, что даже монолитные дома сейчас можно строить круглый год. Еще некоторое время назад при минусовой температуре это было невозможно. Панельные дома сегодня тоже возводятся в рекордно короткие сроки. Например, ДСК-1 при готовом фундаменте может возвести «коробку» за 19 дней. Полностью дом с отделкой – за три-четыре месяца без учета времени на проектирование. 

Если раньше фасады домов обычно отделывались штукатуркой, комментирует тему Павел Брызгалов, коммерческий директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», то мокрые процессы становились тормозом в зимний период. В холодный сезон их применять было попросту невозможно. Застройщик вынужден был организовывать строительный процесс так, чтобы исключить данные виды работ в минусовую температуру. Это замедляло темпы строительства. Сегодня широко применяется технология вентилируемых фасадов, которая позволяет строить в любое время года.

В проекте «Ривер Парк», рассказывают в «Метриум Групп», удалось сократить сроки строительства за счет использования немецкого оборудования – опалубки MAXIMO от производителя PERI. Отличительной ее особенностью является то, что она обеспечивает ровные поверхности после бетонирования, благодаря чему не тратится время на их шлифовку.

Максим Сухопаров, бизнес-директор компании Optiland, говорит о технологиях, применяемых на рынке загородного строительства: «В нашей компании раньше запланированного срока были построены первые очереди коттеджного поселка «Бристоль», расположенного в семи километрах от МКАД по Киевскому шоссе. Строительство завершилось на три-четыре месяца раньше планируемого срока. Такого результата мы достигли за счет использования свайного фундамента, эффективных строительных материалов, был привлечен высококвалифицированный подрядчик». 

Однако в целом представители бизнеса считают, что умение строить быстро при возникших моральных и экономических стимулах пришло с выстраиванием более рациональных управленческих процессов. В компании «Лидер Инвест» уверены, что соблюдение сроков и их опережение связано с вопросами управления, грамотными и прозрачными процедурами выбора подрядчиков.

В Sezar Group, например, посчитали необходимым в первую очередь избавиться от простоев. Ситуация, когда девелопера подводят подрядчики и поставщики, увы, не редкость, говорит Кушнарев: «Совершенно банальная история: необходимо срочно внести дополнения в проект, а подрядчик держит паузу, так как ведет параллельно нескольких клиентов, в связи с этим задерживается поставка, стройка простаивает». Ответом на это стали структурные изменения, развитие собственных производственных компетенций внутри холдинга. По такому же пути пошли в компании Urban Group. Как утверждает директор по информационной политике и PR Яна Максимова, сроки удается снижать благодаря вертикальной интеграции: все этапы реализации проектов – от производства стройматериалов и строительства до продаж и эксплуатации – находятся внутри компании. По мнению Максимовой, на скорость строительства существенно повлияло снижение административных барьеров. К примеру, благодаря оптимизации сервиса «одного окна» в Подмосковье на оформление градостроительных документов и согласование проектов у девелоперов теперь уходит не 360 дней, а чуть больше 100. Кроме того, сократилось время оформления разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Теперь этот процесс занимает пять рабочих дней вместо десяти за счет подачи документов в электронном виде.

В условиях пониженного спроса

Но вот объект построен в срок, не усложняется ли положение девелопера, учитывая наступившие сложности с продажами? На этот вопрос представители бизнеса отвечают по-разному. В ООО «Самолет-Девелопмент» уверены, что сроки не усложняют положение девелопера, так как большая часть продаж в компании происходит в момент, когда объект находится на уровне котлована и в дальнейшем во время его возведения на протяжении года. В итоге к концу строительства и сдачи в эксплуатацию практически все квартиры уже распроданы. Например, так обстоит дело в сданных недавно жилищных комплексах «Внуково 2016» и «Люберцы 2016»: на 1 января 2017 года в продаже остались 12 и 16 лотов соответственно. Часто темпы продаж даже обгоняют сам график строительства. И многое здесь зависит от качества продукта, предлагаемого потребителю. В компании ГК «Пионер» – такая же ситуация. Практически все свои объекты группа компаний сдает раньше заявленных сроков за счет детального проектирования на ранних этапах, слаженной работы строительных бригад и соблюдения качества и безопасности рабочего процесса. Согласно проектной декларации, первый этап строительства ЖК LIFE-Ботанический сад должен быть реализован до 30 сентября 2017 года, при этом разрешение на ввод было получено 29 декабря 2016 года. На 10 месяцев раньше начали получать ключи от своих новых квартир жители второго корпуса в комплексе LIFE-Митинская ECOPARK, рассказывает Дмитрий Ефимов, руководитель отдела продаж ГК «Пионер».

В IKON Development отмечают перемещение интереса покупателей к максимально готовому жилью – во избежание рисков. Поэтому темпы реализации часто прямо пропорциональны стадии строительной готовности. Соответственно проблем из-за высокой скорости возведения дома нет, считает Евгения Акимова. С этим согласуется и наблюдение Марии Литинецкой. Она отмечает, что клиенты сейчас могут приобрести квартиру в готовом доме по цене жилья в еще строящемся доме. Это стало следствием снижения платежеспособности населения и кризисных тенденций, которые внесли свои коррективы в политику ценообразования. Проще говоря, теперь нет существенной разницы в цене между квадратными метрами «на этапе котлована» и уже готовыми.

Иван Иванов, руководитель проекта «Фили Парк», на этот счет делает другое замечание: «На рынке существует несколько типов покупателей. Одни находятся в поиске лучшей цены и готовы вкладываться на котловане, другие не доверяют новостройкам на раннем этапе или испытывают необходимость в быстром переезде. Более ранний переход в статус построенного объекта просто несколько меняет карту конкуренции и смещает фокус на другую целевую аудиторию. Однако учитывая, что график строительства редко опережается более чем на несколько месяцев, этот переход практически незаметен». 

По мнению Романа Попова, директора департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Group, работающей в элитном сегменте и бизнес-класса, задача по реализации ликвидного объекта, для которого установлены справедливые среднерыночные цены, с ускорением сроков ввода не усложняется. Скорее наоборот: застройщик обеспечит себе продажи по более высокой стоимости, а готовность объекта будет рассматриваться покупателями как его преимущество перед конкурентами.

 

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru