Как выбрать правильное офисное пространство

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области

13.02.2015

 

Аренда коммерческих помещений – понятие, с которым хорошо знакомы как начинающие молодые компании и частные предприниматели, так и солидные, давно работающие на рынке страны. Первые на начальных этапах своего развития просто не могут позволить себе выделить значительные суммы на покупку недвижимости в собственность, поэтому единственный вариант – аренда помещения. Поскольку новые клиенты, приходящие в компанию, изначально оценивают надежность и серьезность организации по внешнему виду офиса, то, прежде всего, необходимо побеспокоиться о его презентабельности. Поэтому выбирая офисное помещение в жилом доме на первом этаже, следует понимать, что престижным такой офис назвать будет весьма трудно и, соответственно, клиентов будет не слишком много. Следовательно, арендовать лучше всего специализированное офисное помещение, которое для подобных целей и предназначено.

Но что необходимо учитывать при выборе конкретного бизнес-центра, на какие аспекты нужно обращать особое внимание?

1. Нужно определиться с целью

Хотя большинство экспертов говорят об оживлении спроса на офисном рынке и снижении доли пустующих площадей, он все еще остается рынком арендатора, где вполне можно подобрать подходящий вариант на выгодных условиях. «Все зависит от того, для чего предназначено помещение: под клиентский офис, для представительских функций, под back-офис или для организации нового направления бизнеса», - предупреждает Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer. Исходя из этого арендатор определяет приоритетные характеристики в стандартном наборе параметров.

Например, для представительского офиса чаще всего рассматривают здания класса А и B+ - высококачественные объекты с презентабельной входной группой, жесткой пропускной системой, подземным паркингом и высококлассным техническим оснащением. 

Для клиентского офиса необходимо расположение в центре города или рядом со станцией метро. Желательно обеспечить легкий доступ в здание и гибкую пропускную систему. Следует предусмотреть гостевую парковку или возможность оставить машину неподалеку. Удобно, когда в вестибюле имеются зоны ожидания, а за отдельную плату в комплексе предоставляются дополнительные переговорные.

Под back-офис подходят бизнес-центры класса B, расположенные за пределами центра города. Основной акцент здесь делается на удобную гибкую планировку, позволяющую оптимально разместить сотрудников, а также демократичные ставки.

При организации нового направления учитывается специфика деятельности. Например, если предполагается устроить шоу-рум, в здании должен быть свободный вход для посетителей или отдельный вход с улицы, возможно, понадобятся подсобные или складские помещения, большая открытая зона непосредственно в офисе. 

2. Договор аренды

Придется изучить профессиональный язык риелторов и выяснить значение терминов, которыми они оперируют в разговорах с потенциальными клиентами. Это необходимо для того, чтобы в процесс составления договора аренды возникало как можно меньше спорных или непрозрачных моментов. Например, что такое страховой депозит и зачем он нужен, что представляет собой временный залог и в каких случаях без него можно обойтись и так далее и тому подобное.

3. Местоположение

Наиболее значимый момент для всех офисных центров - расположение. В первую очередь ценятся транспортная и пешеходная доступность, удобство подъезда и близость метро. Предпочтения по району и удаленности от центра индивидуальны и зависят от специфики бизнеса. Независимо от того, расположен ли офис в центре или на окраине города, подъездные пути как на личном автотранспорте, так и на общественном должны быть удобными, а само здание - заметным и легко узнаваемым.

Особенно важно продумать, как будут сотрудники добираться до офиса, удаленного от метро, - рассказывает Надежда Башбынар, генеральный директор компании Storm Properties. - Если проезд на общественном транспорте будет затруднителен или никак не организован, можно готовиться к серьезной ротации кадров, особенно младшего и среднего персонала».

Составив план требований к будущему офису, нужно не забывать следующие факторы:

Наличие авто-парковки

«Практика показывает, что большинство сотрудников не будут оставлять машины возле метро или на удаленных от офиса стоянках. Обычно вокруг комплексов с ограниченным числом мест возникает хаотичная парковка, чему пытаются препятствовать власти. В результате собственник здания будет регулярно требовать от арендатора разобраться с сотрудниками и грозить санкциями», - поясняет Н. Башбынар.

По словам специалистов Colliers International, профессиональные девелоперы давно поняли, что наличие удобной стоянки нередко становится решающим аргументом в пользу того или иного проекта. Поэтому арендодатели стараются повысить парковочный коэффициент.

Планировка

Если вы владеете большой фирмой, вам нужно большое помещение. Но не каждое может оказаться подходящим. Нужно большое, просторное помещение с возможностью перепланировки. Есть бизнес-центры в которых предусмотрены склады. Вы сможете арендовать офис со складом в одном здании. Это очень удобно, если вы занимаетесь торговлей различных товаров. Так же не стоит забывать про план самого здания, а так же про план эвакуации при пожаре, схемы расположения противопожарного инвентаря (огнетушители, пожарные краны и т.д.).

Уровень операционных расходов на содержание офиса

Иногда собственники называют стартовую цену уже с учетом НДС и операционных расходов. В этом случае нужно выяснить размер всех заложенных в аренду трат, чтобы корректно сравнивать альтернативные варианты. Если в договоре операционные расходы прописаны отдельным пунктом и не фиксированы на весь срок, следует уточнить порядок ежегодной индексации этой суммы.

Н. Башбынар рекомендует обратить внимание на ситуацию, когда размер расходов четко не оговорен и предполагается их оплата согласно так называемым оpen-book - фактическим затратам. По ее словам, на компанию, которая одной из первых открывает офис в новом крупном бизнес-парке, куда пока не заехали остальные арендаторы, ложится большая часть расходов по поддержанию инфраструктуры (уборка территории, проезд сотрудников от ближайших станций метро). В первые месяцы размер трат может оказаться существенно выше предполагаемого, и арендатор должен быть к этому готов.

Инфраструктура

Является важным компонентов выбора офиса. Причем речь идет не о транспортной развязке вокруг здания, а о непосредственной инфраструктуре здания, где арендуется офис. Мы говорим о возможностях телефонии, Интернета и других средств коммуникации. Помимо этого, не стоит забывать о таких базовых вещах, как наличие мест для покупки продуктов и кафетериев внутри здания.

Стиль

Для многих людей, которым приходится работать с клиентами на территории офиса, очень важным параметром является не только само оформление помещения, но и тип здания, где оно находится. О чем вы подумаете, если придете приобретать дорогую услугу в дешевый офис? Правильно. Вы подумаете о том, что дела у фирмы идут не слишком хорош, и непременно решите попытаться найти специалистов другой фирмы. Офис может быть фантастическим инструментом брендинга. Оформление дает представление о товаре и людях, которые работают в компании. Дизайнер не может сидеть в офисе с дизайном советского типа, ровным счетом, как и престижный юрист не должен принимать посетителей в бизнес-центре дешевого класса.

Наличие дополнительных функциональных помещений

Данный фактор не имеет принципиального значения для большинства арендаторов, однако при прочих равных наличие добавочных помещений (конференц-зал, склады) играет важную роль.

В заключение можно отметить, что правильный выбор офисного помещения может стать залогом дальнейшей успешной предпринимательской деятельности. Поэтому лучше всего сделать выбор в пользу аренды офиса от собственника и лично проконтролировать данный вопрос!

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru