Имиджевые финтифлюшки

Источник: КоммерсантЪ

Автор: Валерий Грибанов

 

Большинство застройщиков стараются придать индивидуальность своему объекту — это позволяет продукту быть более запоминающимся, ускоряет продажи и служит своеобразной рекламой самому застройщику. Главное, чтобы стоимость "фишки" не ложилась на плечи будущих жильцов, говорят эксперты.

Игроки рынка, которые застали ранний период его развития, могли наблюдать многообразие различных выкрутасов, которые застройщики применяли в своих проектах. Более всего это было характерно для элитного или премиального жилья. Фантазия девелоперов касалась всего — от инженерных инноваций (например, тройная очистка воды и питьевой водопровод, специальные фильтры воздуха, покрытие стекла УФ-фильтрами) до инфраструктурных особенностей (камеры для хранения мехов, винные погреба, сигарные комнаты, зимние сады, даже собственный зоопарк).

Элитные особенности

Маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева обращает внимание на то, что наличие "фишки" обязательно для эксклюзивных предложений домов премиум-класса. Отличительная черта может быть продиктована местом, где строится жилой комплекс, а может быть основана на конструктивных особенностях проекта, задуманных альянсом лучших консультантов в сфере жилья и именитых архитекторов. Инфраструктура также влияет на статус объекта, и в этом девелоперы также постоянно находятся в поиске интересных предложений для покупателей. Сегмент элитной недвижимости требует особого внутреннего и внешнего инфраструктурного окружения. Учитывая экологические проблемы города, многие девелоперы стараются реализовывать свои проекты в непосредственной близости от рекреационных зон, либо формируют прогулочную зону или набережную в объектах высокого уровня. К наиболее востребованным объектам инфраструктуры также относятся: подземный паркинг с автомойкой с возможностью предоставления для каждой квартиры не менее двух парковочных мест, фитнес-клуб, wellness-зона, игровые комнаты детей, сервисы заказа билетов и такси, супермаркеты премиум-класса, служба горничных. Так, в зону wellness-объектов ЖК Hovard Palace включен спортивный бассейн длиной 25 м с гидромассажем, гейзерами и фонтаном. К внешним инфраструктурным элементам также относятся парковые зоны, искусственные водоемы, художественная подсветка территории, ландшафтный дизайн, детские и спортивные площадки. Очень часто целью девелоперов при создании концепции элитного жилого комплекса является формирование однородной социальной среды, объединенной общими интересами: например, гольф-поле (жилой дом "Буржуа"), причал для яхт (ЖК "Леонтьевский мыс", "Привилегия").

"Единственные в Санкт-Петербурге квартиры с собственными бассейнами можно найти в ЖК "Премьер Палас" (Л1), который строится в Петроградском районе на набережной Адмирала Лазарева. В этих квартирах на последних этажах корпусов "лодки", помимо бассейна, как раз предусмотрен и собственный камин. Эти пентхаусы — трехуровневые и имеют площадь от 260 до 450 кв. м. Однако и цена вопроса данных квартир с подобным эксклюзивом от 490 тыс. рублей за кв. м, в связи с чем самый дорогой пентхаус стоит около 220 млн рублей", — рассказала госпожа Беляева.

Первый заместитель генерального директора компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сосорева также полагает, что интересные архитектурно-планировочные решения позволяют привлечь к проекту дополнительное внимание и сделать его более конкурентоспособным при наличии грамотной концепции в сочетании с адекватным ценообразованием. "Несмотря на то, что архитектура не является первостепенным фактором при выборе новостройки, продуманный визуальный облик с удачными планировками способен стать настоящей "фишкой" реализуемого проекта, что положительно скажется на его темпах реализации и стоимости квартир. Новостройка с привлекательными фасадами будет стоить дороже (на 10% и выше), чем аналогичный проект без примечательной архитектуры", — уверена она.

Фантомная привилегия

Чаще всего всевозможные изыски встречаются на столичном рынке. Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidentialgroup, среди них называет, например, вертолетные площадки в ЖК "Правый берег" в Химках, ЖК "Эдельвейс", "Алые паруса", "Газойл-Сити" и даже "Клубный дом на Плющихе", несмотря на то, что полеты над центром Москвы запрещены.

"Отдельно стоит отметить ЖК "Лица" — это вообще одна большая "фишка". В комплексе будет устроена общедомовая централизованная сеть Wi-Fi, на основе которой будут развернуты различные IT-решения. В частности, в комплексе предусмотрена интеллектуальная система распознавания номеров въезжающих автомобилей, внутридомовая навигация через приложение в смартфоне, лифты с голосовым управлением и тачскрином (показывают автомобильные пробки, прогнозы погоды и прочую сопутствующую информацию) и многие другие функции", — рассказывает господин Захаряев.

Еще один проект (ЖК "Одинбург") предполагает, что в инфраструктуре комплекса будет предусмотрен мини-кинотеатр, также дворовая Wi-Fi-сеть, прачечная самообслуживания, fresh-маркет, стилизованный под рыночную площадь (фермерская и деревенская продукция, сладости, выпечка, а также флористические лавки с оригинальными букетами).

В более демократичном формате в качестве отличительных особенностей применяются контроллеры протечек воды и фильтрации, системы регулирования интенсивности отопления и освещения. Есть и технологии, которые в России пока не применяются. "Самоочищающиеся оконные стекла по технологии Pilkington; сенсорное зеркало для ванной комнаты (с уведомлениями для пользователя о времени приема лекарств, изменении температуры воды в кране, программирование наполнения ванной). Также коммутация с квартирной Wi-Fi-сетью для показа новостей, погоды", — перечисляет идеи господин Захаряев.

Разумный дом

Развитие технологий строительства, появление новых материалов и возможность привлечения архитекторов и дизайнеров со всего мира позволяют воплотить в жилом комплексе практически любую идею. Однако, как говорят эксперты, в острой конкурентной борьбе за покупателя застройщикам стоит быть осторожными. Неправильное понимание потребностей покупателей и излишнее улучшение может привести к обратному эффекту: будущий житель задумывается не только о стоимости покупки, но и о дальнейших затратах на обслуживание и коммунальных платежах. Ведь любые подобные улучшения, ориентированные только на внутренний спрос, будут оплачиваться жителями. После кризиса 2008 года на рынке, даже в премиальном сегменте, господствует рациональный подход в наполнении ЖК инфраструктурой и другими улучшениями. "Многообразие архитектурных форм, доля общественных пространств и другие особенности проекта должны соответствовать классу комплекса. Если в элитном доме присутствие библиотеки и сигарной комнаты — привычное явление, то в ЖК комфорт-класса такие составляющие будут неуместны и не востребованы", — считает Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties.

Наличие яркой отличительной особенности позволяет привлечь к проекту больше внимания, но приведет к сделке лишь в том случае, если будет посильно в содержании.

Размытый навар

Нельзя сказать, что какая-либо из "фишек" имеет свойство существенно повышать ликвидность проектов. Просто в условиях обострившейся конкурентной борьбы для многих застройщиков остро стоит вопрос выделения своего проекта среди других. Однако делать это возможно только с учетом сохранения стоимости проекта на уровне остальных игроков сегмента. Поэтому застройщик пытается снижать собственную инвестиционную себестоимость и наполнять здания новыми характеристиками, формирующими уникальное торговое предложение, удерживая при этом конкурентоспособную цену. "Если "фишка" проекта является какой-либо существенной технологической особенностью в масштабах всего здания, то обычно нельзя проследить ее влияние на цену жилья — она просто не вычленяется так явно и растворяется в общем понимании формата дома. Если дом бизнес-класса и цена там, например, 250 тыс. рублей за кв. м (а у конкурентов — 230 тыс. рублей за кв. м), то сказать, что именно вертолетная площадка в комплексе стоит эти 20 тыс., нельзя. Если особенность предусмотрена в формате, например, чистовой отделки квартиры, то она может переходить следующие градации по увеличению: евроотделка стоит 11-20 тыс. рублей за кв. м, а высококачественная дизайнерская отделка — от 30 тыс. Соответственно, если проект отделки предусматривает какие-либо "фишки" (то же интеллектуальное зеркало или автоматическую сантехнику), то их стоимость может колебаться в пределах 5-7 тыс. рублей за кв. м", — подсчитывает господин Захаряев.

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru