"Строить выше семи этажей - некомфортно для арендатора и невыгодно для инвестора"

Источник: OfficeNext.ru

Автор: Сергей Коннов

 

О концепции бизнес-парка «К2» рассказывает Главный управляющий компании Storm Properties Бабюр Дикер. 

 

В 2004 году Вы вместе с нынешним президентом компании Майклом Белтоном реализовали первый в России бизнес-парк «Крылатские холмы». Новый проект «К2» - первый бизнес-парк на территории Новой Москвы. Как Вы оцениваете перспективы этого места? 

Бабюр Дикер: Идея строительства появилась до того, как объявили о создании Новой Москвы. Она возникла еще в 2007 году после реализации такого успешного проекта, как бизнес-парк «Крылатские холмы». Опыт, полученный в период работы над «Крылатскими холмами» показал, что московский рынок испытывает потребность в качественном бизнес-центре, который был бы удобен будущим арендаторам и конкурентоспособен по ценовой политике. Не последнюю роль играет и местоположение объекта – благодаря небольшой удаленности от МКАД и престижному району, с точки зрения транспортной доступности проект будет удобен как сотрудникам, большей частью проживающих в спальных районах Москвы, так и руководителям и собственникам компаний, которые традиционно выбирают западное и юго-западное направления Подмосковья. 

 

Но будет ли такой центр привлекателен для тех, кто живет на другой стороне столицы и тоже за МКАД?

Б.Д: Мы долго изучали этот вопрос. Сегодня перенасыщен именно центр города, особенно в утренние и вечерние часы. А вот МКАД свободен. Значит, утром и вечером сотрудникам будет удобно добираться сюда на общественном транспорте и на своих машинах, так как вся нагрузка в это время ложится на центр и основные радиальные магистрали.

 

Когда Вы начали инвестировать в земельный участок?

Б.Д.: Тогда же, в 2007. На самом деле, акционеры сделали первые взносы еще раньше. Нам очень помогло то, что государство стало развивать идею Новой Москвы - у проекта появились дополнительные преимущества. Новый статус присоединенной территории спровоцировал активное жилищное строительство, например, в прилегающем крупном поселке Коммунарка. А это, в свою очередь, стимулировало развитие транспортной и инженерной инфраструктуры. Помимо расширения Калужского шоссе, в непосредственной близости от проекта планируется реконструкция Калужского шоссе и строительство новых станций метро. Новая станция появится между «К2 Бизнес-парк» и торгово-выставочным комплексом «ЛОТОС СИТИ».

 

Можно ли сказать, что на окраине Москвы земля стоит дешевле, чем само строительство?

Б.Д.: Во-первых, земля была дороже, поскольку первые инвестиции были внесены до кризиса. Потом цены упали, но через некоторое время эта земля присоединилась к Москве и цены снова выросли. 

 

Она тоже будет называться К2? Кстати, откуда пришло это название? 

Б.Д.: Про название станции нам пока ничего не известно. Но название нашего проекта объясняется просто: во-первых, мы располагаемся на Калужском шоссе – отсюда «К», всего в двух километрах от МКАД – отсюда «2», вот и К2. К тому же, первая английская буква «К» это «Key», то есть «ключ» – ключ к успеху, ключ ко всему. 

 

Конфигурация К2 напоминает «Крылатские холмы». Почему? 

Б.Д.: Опыт «Крылатских холмов» наглядно продемонстрировал, что предложенная рынку концепция жизнеспособна и пользуется успехом среди крупных арендаторов. Начиная работу над проектом "К2 Бизнес-парк" мы стремились сохранить оправдавшую себя концепцию, дополнив ее с учетом быстро меняющихся предпочтений арендаторов. 

 

А что было решено поменять?

Б.Д.: Здесь типовой этаж дает больше дневного света. К тому же, у нас есть дополнительные услуги для будущих арендаторов, например, им не надо будет ставить свою систему кондиционирования помещений серверных. Мы уделили значительное внимание окружающей среде, поэтому плотность застройки на этом объекте намного ниже, чем на других. Изначально отведено пространство под благоустройство и под подземную парковку. Например, в «Москва-Сити» на 1 гектаре земли расположено 200-300 тысяч квадратных метров офисной недвижимости. У нас на 12 гектарах только 80 тысяч, что сравнимо с плотностью застройки малоэтажного жилого комплекса - можно работать в абсолютно комфортной загородной обстановке.

Болезненной темой в России является и парковочное место. Россияне предпочитают иметь собственную машину, а не ездить на общественном транспорте. Мы даже проводили специальные исследования: какие машины любят покупать люди, сколько стоит бензин.

 

И результаты исследований были заложены уже в первой концепции?

Б.Д.: Не совсем. Сначала у нас было 6 зданий и обширная парковка. В 2010 году, после кризиса 2009 г., проведя дополнительные исследования, мы изменили проект. Кризис 2008 года внес значительные коррективы в структуру рынка и финансовые ожидания. Реализация первоначальной концепции перестала быть актуальной. Проведя дополнительные исследования в 2010 г., мы приняли решение изменить концепцию. Сейчас в проекте 4 идентичных здания без подземной парковки, что дает нам шанс сделать выгодное предложение арендаторам.

 

Но такой подход не выгоден для застройщика…

Б.Д.: Уступки, на которые идут девелоперы и застройщики, если они подкреплены пониманием потребностей арендатора, в конечном итоге компенсируют потери. Начиная любой проект, важно помнить, что он не будет востребован рынком, если опираться только на показатели прибыльности проекта. Например, на этом участке, можно было построить не 7, а 10 этажей. Но поскольку есть возможность строить не в высоту, то почему бы не сократить время, затрачиваемое арендаторами на перемещение по офису. С другой стороны, можно было бы достичь и большей высотности, но тогда надо было бы строить подземную парковку, чтобы обеспечить комфортный парковочный коэффициент для арендаторов на уровне 1 место на 28 метров полезной площади, как есть сейчас, а это ощутимо увеличило бы затраты. Поэтому 7 этажей – это оптимальный уровень, при котором реализуется качественный, интересный рынку проект и выполняются ожидания инвестора. На этом уровне сложился их расчет на возврат инвестиций. Большая этажность невыгодна для инвестора и некомфортна для арендатора.

 

Определены ли арендные ставки?

Б.Д.: Мы индивидуально подходим к каждому арендатору – все зависит от объема площадей, в которых он заинтересован. Первоначальная ставка аренды заложена в размере 400 долл. за кв. м в год. Хочу заметить, что мы предельно открыты в отношениях с арендаторами. Например, можно выбрать любого телекоммуникационного оператора – никаких обязательств у нас нет. Кроме того, вскоре мы получаем сертификат BREEAM уровня Excellent. Девелопмент в соответствии с международными экологическими стандартами - это уже норма, обеспечивающая дополнительное конкурентное преимущество и подтверждающая высокое качество строительства. 

 

Концепция 2009 года уже тогда учитывала зеленый сертификат BREEAM?

Б.Д.: Да, мы работали с американскими архитекторами из компании NBBJ и специалистами по инженерным системам из компании Korda. И уже на раннем этапе проектирования в проекте были учтены стандарты LEED. Между двумя «зелеными» стандартами – американским LEED и британским BREEAM – мы выбрали второй, так как он более адаптирован для России. Возможно, позже мы будем сертифицироваться и поLEED.

 

Выбор в пользу «зеленого» проекта отражается и на строительных материалах?

Б.Д.: Конечно. В BREEAM прописаны свои стандарты по выбору материалов, на них мы и ориентировались. Главное условие – сырье. Здесь не должно быть никаких токсичных или вредных веществ. Например, в нашем маркетинговом центре, расположенном на участке проекта «К2 Бизнес-парк», арендаторы могут увидеть, какие именно материалы мы использовали: стеновые панели HSR, напольное покрытие Milltex, мебель SitLand иLa Cividina, освещение компания Prometheus Lighting Design Solutions с производителем фабрики BUСK

В BREEAM есть требования по подбору оборудования здания, а также к параметрам дневного освещения. Мы делали специальные расчеты по энергомоделированию, просчитывали эффективность инженерных систем, чтобы доказать наш высокий уровень для сертификации.

 

Но ведь зеленое строительство дороже…

Б.Д.: Есть стереотип, что использование «зеленых» технологий значительно увеличивает себестоимость строительства. На самом деле при правильном выборе проектировщиков и генподрядчиков разницу в стоимости строительства можно свести к минимуму (на уровне 5-7%).

Если взять плотность застройки как в Москва-Сити, то разница достигнет 10-15 %. Но у нас своя цель, все договоры аренды мы планируем заключать на срок от 5 до 10 лет. За это время вложения окупятся, поэтому мы можем себе это позволить. Через пять лет мы получим 95-процентную окупаемость по плану. Хотя, конечно, хотелось бы получить и 100 процентов.

 

Значит ли это, что договоры аренды не могут заключаться меньше, чем на 5 лет?

Б.Д.: Нет, от 5 лет договор будет заключаться с якорным арендатором, с остальными - от трех, но не меньше.

 

Я слышал еще о такой дополнительной опции вашего бизнес-парка, как офис в центре города. Что это?

Б.Д.: Если якорный арендатор заключил контракт на 10 тыс. кв. м, он имеет возможность использовать удаленный офис в центре Москвы под представительские цели. Например, у Вас в центре совещание в середине рабочего дня – вы можете провести его в своем «временном» офисе, чтобы эффективно использовать время. Его площадь составит ориентировочно 200 кв. м.

 

Какова площадь основного лота?

Б.Д.: Типовой этаж К2 – 2 700 кв. м. В зависимости от пожелания арендатора, есть возможность разбить этаж на 4 арендатора. Прямоугольный этаж логично делится на 4 части так, что у каждого есть подключение к основным системам. Четыре арендатора будут полностью независимы друг от друга.

 

Вы планируете предлагать арендаторам площади в shell&core?

Б.Д.: Да, у нас это стандартное предложение. Для бизнес-парка класса А наличие типовой отделки, пусть и качественной – это определенный риск. Несмотря на то, что коммерческие условия нашего проекта более привлекательны по сравнению с аналогичными объектами в центре города, каждый арендатор имеет собственные представления о внутреннем наполнении офиса и уровне его отделки.

 

Можно ли стать собственником этажа?

Б.Д.: Нет, возможна только аренда. Иначе зданием будет трудно управлять, ведь если собственник не захочет платить управляющей компании, он не будет платить. К тому же, мы планируем окупить вложения через 5 лет.

 

Есть ли цель последующей перепродажи комплекса?

Б.Д.: Через 5 лет, когда окупаемость будет достигнута, конечно.

 

А когда планируется начать сдачу в аренду строения?

Б.Д.: Наша цель – сдать первое здание в 3 квартале 2014 года, то есть через 12 месяцев после начала строительства.

 

Каков ваш взгляд, как девелопера, на перспективу подобных проектов в Москве? Были ли у вас какие-то вопросы к городским властям?

Б.Д.: Для Москвы выгодна реализация такого проекта в рамках стратегии по децентрализации офисных кластеров. Выкупив участок, мы периодически встречаемся с властями и обсуждаем любой вопрос. Например, Новой Москве потребовался участок под расширение Калужского шоссе до 10 полос. Мы провели ряд встреч и договорились об оптимальном для обеих сторон решении по прокладке сетей во время реконструкции. Нужно заметить, что все переговоры ведутся не в ультимативной форме, а как диалог.

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru