Грозит ли рынку недвижимости новый мыльный пузырь?

Источник: DailyMoneyExpert

Автолр: Ксения Самбулова

 

Цены на квартиры похожи на карусель: могут резко взлететь и столь же стремительно упасть. В этих движениях аналитики порой видят предпосылки к образованию на рынке недвижимости «мыльного пузыря». Чем он опасен и ждать ли его в России, разбирался DailyMoneyExpert.

 

Квартирный вопрос

Приобретение собственного жилья — вопрос, который никогда не потеряет актуальности и который непросто решить. Дело осложняет высокая чувствительность рынка недвижимости к кризисам. В последнее время звучат мнения о возникновении так называемого «мыльного пузыря» — опасного явления, способного обвалить рынок.

«Мыльный пузырь начинает надуваться в периоды относительного благополучия, когда растущие доходы населения и низкие ставки по ипотеке повышают доступность недвижимости, а доходность оказывается более привлекательной по сравнению с другими инвестиционными инструментами», — объясняет Юлия Прокопенко, директор по маркетингу компании Storm Properties. 

В основе «мыльного пузыря» лежит переоценка какого-либо товара, которая приводит к бурному и безосновательному росту его стоимости. Реальные доходы населения при этом растут в разы медленнее. В какой-то момент завышение цены становится очевидным, и пузырь неминуемо лопается. Цена на товар стремительно падает, все вовлечённые в процесс лица несут убытки, наступает кризис. Для «мыльных пузырей» характерны ажиотажный спрос на жильё, слишком резкий рост цен, массовая выдача кредитов, взлёт инвестиций в строительство, высокий уровень спекуляций.

Кто надувает «мыльный пузырь»?

Одна из главных причин возникновения «мыльных пузырей» — низкие процентные ставки и неразборчивость в выдаче кредитов. То есть заёмные средства получают те, кто впоследствии оказывается не в силах выплачивать проценты. Это происходит на фоне скачка цен на жильё и ввода в эксплуатацию все большего количества новых объектов. Надувают пузырь и спекулянты, скупающие «инвестиционные» квартиры и затем массово выбрасывающие их на рынок. Свою роль играет также агрессивная реклама, которая навязывает мысль о покупке недвижимости как о наиболее ценной инвестиции.

«Мыльный пузырь — это появление спекулянтов и большого количества ритейлеров. Благоприятная для пузыря среда — низкая процентная ставка и сложный процент. Маленькая ставка заманивает, человек платит. А когда происходит падение стоимости, начинает расти процент по выплатам, удерживая стоимость на одном уровне. Выплаты могут стать неподъёмными. Чем мягче процентные ставки и чем дешевле жильё, тем выше и вероятность пузыря. Дешёвое жильё поможет небогатому человеку купить квартиру. Но десять соседних квартир с дисконтом купят спекулянты», — рассуждает инвестиционный банкир M. B. Barklay Илья Емельянов. 

«Мыльные пузыри» негативно влияют на рынок недвижимости и на экономику в целом. «Как правило, „мыльные пузыри“ приводят к появлению диспропорции на рынке: спрос снижается, а предложение ещё некоторое время продолжает расти, потому что застройщики не могут так же быстро отреагировать на изменение рыночных условий, как покупатели. Восстановление начинается только тогда, когда возобновляется рост доходов населения, а цены снижаются с докризисного пика к среднеисторическому уровню», — указывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Откуда ждать угрозы

Самым масштабным «мыльным пузырем» на рынке недвижимости считается ипотечный кризис в США, разразившийся в 2007 году. Он стал причиной потери жилья миллионами людей, банкротства десятков банков и наступления мирового финансового кризиса. Похожие кризисы в «нулевых» затронули также Испанию, Латвию, Дубай.

«Впервые именно в 2000-е гг. на рынке недвижимости США, Европы и некоторых других развитых стран стали наблюдаться тенденции, которые позже назвали „пузырем“: быстрое повышение стоимости жилья, рост инвестиций в строительство и в ипотечные облигации, рост объема выданных ипотечных кредитов. Грубо говоря, банки выдавали ипотечные кредиты практически всем подряд. Однако реальные доходы населения и его кредитоспособность росли меньшими темпами, поэтому в какой-то момент спрос начал быстро сокращаться. Нарастала доля „плохих“ кредитов, то есть люди не в состоянии были платить за взятые ипотечные кредиты. В итоге в 2007 году пузырь лопнул — цены на жильё в США резко обвалились и с 2008 года так и не восстановились», - говорит Мария Литинецкая. 

Появление нового «мыльного пузыря» на рынке жилой недвижимости США в ближайшее время маловероятно, добавляет эксперт. Однако, полагает Литинецкая, это может произойти в сегменте американской коммерческой недвижимости, в которую с каждым годом вливается все больше внутренних и иностранных инвестиций. Не ждут «мыльных пузырей» и в России — по мнению большинства экспертов, для этого нет предпосылок. В то же время они подчёркивают, что только грамотная политика государства поможет избежать возникновения «пузырей».

«Сейчас доходность жилья эконом-класса составляет порядка 5%-6% — это нормальный показатель. Динамика цен тоже не дает оснований для подозрений в надувании „мыльного пузыря“. С начала года в цены в массовом сегменте снизились на 4–5%, умеренную положительную динамику демонстрирует только бизнес-класс. Растущий объём предложения и повышение стоимости импортных строительных и отделочных материалов не способствует спекулятивному росту цен. Очевидно, рынку потребуется несколько лет, чтобы „переварить“ весь объём новостроек, который вышел в продажу в последние два года. Мы ещё долго будем работать с рынком покупателя, изобретая новые способы завоевать внимание аудитории», — отмечает Юлия Прокопенко. 

Россия уже пережила свой «пузырь» в 2000-е гг, считает Мария Литинецкая. Тогда его существование прервал мировой финансовый кризис. «Сейчас в России нет главного условия для развития «пузыря"на рынке — экономического роста, который стимулирует людей покупать жильё, а инвесторов — спекулировать на этом. Доля инвестиционных покупок в новостройках не превышает 10%. Доходы населения стагнируют, поэтому долгосрочного ажиотажа, сопровождающего „пузырь“, пока ждать не стоит. Наконец, стоимость кредита в России намного выше, чем в США и Европе, где низкая ипотечная ставка и развитый рынок аренды позволяют относительно легко решать квартирный вопрос. В нашей стране истинный потенциал спроса на жильё остается нераскрытым», — убеждена Литинецкая.

Время покупать

Бить тревогу из-за «мыльного пузыря» на российском рынке недвижимости рано, но и спокойными ближайшие годы, вероятно, не будут. Снижение доходов и нестабильность рынка усложнят процесс покупки жилья. Не облегчит дело и скорое завершение программы субсидированной ипотеки.

«Можно с уверенностью сказать, что продления льготной ипотеки на следующий год не будет. Поэтому у тех, кто планировал покупку жилья с привлечением заёмных средств, осталось мало времени. Но и тем, кто приобретает за счет собственных средств, не стоит затягивать с покупкой. В условиях гиперконкуренции часть застройщиков будет пытаться регулировать продажи с помощью более низкой цены, а это отразится на качестве. Найти качественный объект будет сложнее — ведь издержки продолжают расти», — заключает Юлия Прокопенко. 

На фоне сложной экономической обстановки застройщики могут уже в следующем году начать замораживать проекты и уменьшать метраж. Вместе с ростом цен на стройматериалы и отложенной инфляцией это приведёт к повышению стоимости недвижимости в 2017—2018 гг. Эксперты советуют учитывать это при принятии решения о приобретении недвижимости и выбирать правильный момент для покупки.

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru