Будет где жить

20.04.2015

Московская перспектива

Автор: Елена Егоршина

 

Хотя кризис оказался не так страшен для строительного рынка Москвы, как это казалось в конце прошлого года, многие девелоперы хотят минимизировать риски и поменять функциональное назначение своих проектов на жилье. Офисов и торговых центров и так построили много. А апартаменты из-за непонятного статуса теряют в цене. Что касается жилья, то этот сегмент лучше всего адаптируется к непростым экономическим условиям. Даже в текущей ситуации доходность жилых комплексов составляет не меньше 30%.

Как уже писала «Московская перспектива», кризис пока обходит столичный рынок недвижимости стороной. По итогам I квартала строители сдали рекордные 2,1 млн кв. метров площадей различного назначения, превысив показатели того же периода прошлого года. Из этого объема 822,8 тыс. кв. метров приходится на жилье, 716,9 тыс. кв. метров – на коммерческую недвижимость. Это 24 объекта торгового, многофункционального и административно-делового назначения, уточнили в стройкомплексе. Участники рынка говорят, что рекордные показатели обеспечили заделы конца прошлого года: многие стройки находились в высокой стадии готовности. Однако в отношении «бумажных» проектов застройщики уже не испытывают оптимизма и хотят, пока не поздно, поменять функциональное назначение площадок, предназначавшихся под офисы и торговые центры.

К этому их активно подталкивает растущее количество вакантных площадей, заметное даже не специалисту. Недавно в New York Times вышла статья, автор которой, побывав в ТЦ «Авиапарк», сравнил новые московские торговые комплексы с городами-призраками. В будние дни в них практически нет покупателей, а многие места пустуют. По данным консультантов, новые магазины сейчас при открытии заполнены менее чем на треть. Ситуация объясняется не только кризисом в российской экономике, но и рекордным вводом торговых площадей. По данным Cushman & Wakefield, в IV квартале 2014 года на рынок вышли 411 700 кв. метров площадей, за первые три месяца 2015 года – еще 235 000 кв. метров (по данным других аналитиков, 250 000 кв. метров). С учетом давно работающих комплексов картина выглядит более оптимистично: в JLL насчитали, что в I квартале доля вакантных площадей выросла на 0,5%, до 6,5%. До конца года эта цифра должна увеличиться еще на 1,5% – до 8%. Правда, прогноз сработает только в том случае, если девелоперы приостановят реализацию или открытие части запланированных торговых центров. Если же вместо «разумных» 450 000 кв. метров на рынок по итогам года выйдут все 850 000 кв. метров, доля вакантных площадей увеличится катастрофически для бизнеса.

Что касается офисной недвижимости, то в этом сегменте все плохо уже сейчас. По данным Colliers International, в 2014 году в эксплуатацию было введено 1,4 млн кв. метров новых площадей (это самый высокий показатель с 2008 года), а масштаб предложения составил почти 16 млн кв. метров. В результате более 15% помещений на данный момент пустует, но это, как говорится, средняя температура по больнице. Например, для помещений класса «А», к которым относится большинство офисных новостроек, данный показатель составляет 27,3%, а в бизнес-центрах ММДЦ «Москва-Сити» вакантными остаются 39%, или 332 тыс. кв. метров. Причем в ближайшее время, согласно прогнозам, их количество может вырасти до 45%.

Не удивительно, что на фоне увеличивающейся массы свободных площадей падают цены. Аренда в центре города в долларовом выражении в офисах класса «А» снизилась на 14%, до 740 долларов за кв. метр в год, а в офисах класса «В» – на 18%, до 445 долларов за кв. метр в год. А среднерыночная стоимость продажи за три месяца упала на 25% для класса «А» и на 5% для класса «В+». В ЦАО помещения в таких объектах сейчас предлагаются в среднем по 6,5–7,5 тыс. долларов за кв. метр, в более удаленных районах – 180–250 тыс. руб. за кв. метр для класса «А» и 140–180 тыс. руб. за 1 кв. метр для класса «В».

Однако девелоперов в первую очередь смущает динамика поглощения вновь построенных площадей. Если в IV квартале 2013 года рынок с легкостью «поглотил» 500 тыс. кв. метров офисов, то за аналогичный период 2014 года – 356 тыс. кв. метров, а за I квартал 2015 года – 255 тыс. кв. метров. Это значит, что через пару лет спроса на нынешние «бумажные» проекты может не быть совсем. Это одна из причин, по которой застройщики активно атакуют город с просьбой изменить функциональное назначение своих площадок. «Кроме того, сейчас трудно получить кредит на строительство коммерческой недвижимости. В случае с жильем финансирование можно организовать за счет продаж на ранней стадии. У рынка жилья большая способность к восстановлению по сравнению с другими сегментами», – говорит гендиректор Storm Properties Надежда Башбынар.

Бизнес-центр «Фили-Плаза» ' тыс. кв. метров), где Storm Properties выступает fee-девелопером, не будет строиться. Сейчас, по словам госпожи Башбынар, для этой площадки разрабатывается новая концепция застройки с перевесом жилой составляющей. Если до 2014 года соотношение жилых и коммерческих проектов в портфеле компании составляло 50% на 50%, то в нынешних реалиях пропорция 75% на 25% в пользу жилья.

И в этой стратегии Storm Properties не одинок. Еще в марте на международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев объявил, что с декабря 2014 года по февраль 2015 года власти Москвы повторно согласовали около 50 проектов, где вместо бизнес-центров инвесторы захотели построить жилье или другие объекты. В этот список, в частности, вошли проекты ОАО «Водострой» на Широкой улице, ЗАО «Рапид» на Гродненской улице, ОАО «Мебельная фабрика № 1» на Новослободской, 24, ООО «Стрелецкая слобода» в Большом Николоворобинском переулке. Суммарно на этих площадках теперь будет построено около 150 тыс. кв. метров жилья.

Также в перечне оказались проект «Водный» на Головинском шоссе, 5, где ранее MR Group хотела построить офисно-гостиничный центр площадью 190 тыс. кв. метров, и комплекс апартаментов «Лица» на Хорошевском шоссе, 38, принадлежащий Capital Group. По словам коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, к решению о переводе проекта «Лица» в жилье компанию подтолкнуло отсутствие законодательной базы, однозначно регламентирующей статус апартаментов. «В итоге апартаменты сегодня на 20–25% дешевле квартир», – поясняет он.

По словам Константина Тимофеева, сейчас городские власти пересматривают функциональное назначение еще 30 площадок. «В Москве жилье – наиболее выгодный сегмент с рентабельностью в зависимости от территории 30–50%», – объясняет чиновник. По итогам 2014 года в столице построили 3,2 млн кв. метров жилья. В 2015 году стройкомплекс за счет имеющихся у компаний заделов ориентируется на 3,5–4 млн кв. метров, а вот на 2016–2017 годы пока прогнозируется спад. Впрочем, с учетом последних тенденций и массовой переориентации застройщиков на жилье большого провала может и не быть. До конца года только в старых границах города ожидается старт продаж более чем 29 жилых проектов суммарной площадью 7 млн кв. метров: в частности, Тушинского аэрополя «Тушино 2018» ' 000 кв. метров жилой площади), промзоны «Грайвороново» в районах Текстильщики и Марьино (более 1,59 млн кв. метров), первой очереди промзоны «ЗИЛ» ' 000 кв. метров). Примечательно, что концепция застройки городских промзон также подстраивается под новые реалии: если раньше на южном участке ЗИЛа власти планировали развивать производство, то теперь его выставят на торги для строительства 2 млн кв. метров, из которых 1 млн кв. метров – жилье.

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru