Пора завязывать!

Источник: "Квадрум"

 

Дорожное строительство объявлено одним из приоритетов городских властей. За последние годы в городе построено и реконструировано несколько крупных магистралей, развязок и тоннелей. Всё это направлено на то, чтобы можно было быстрее передвигаться по городу, появились альтернативные пути проезда, уменьшились пробки. С точки зрения автомобилистов, такая работа — благо из благ. Но ведь так или иначе, дорожное строительство оказывает существенное влияние и на окрестную недвижимость. Впрочем, как показывает практика, совершенно неоднозначное.

Территория ускорения

По данным правительства города, в настоящее время на развитие транспортной сети направляется до 70 % средств Адресной инвестиционной программы. До 2016 года планируется строительство и/или реконструкция около 144 объектов. В этот список входят: реконструкция вылетных магистралей, строительство хорд, реконструкция клеверных развязок на МКАД, реконструкция и строительство дорог районного значения. В настоящее время идёт активная стадия реконструкции Волгоградского, Можайского, Рязанского, Щёлковского, Дмитровского шоссе и шоссе Энтузиастов, реконструкция Калужского шоссе, строительство дорог и развязок на новых территориях Москвы.

«Помимо реконструкции вылетных магистралей ведётся активная работа на улицах, а также строятся новые путепроводы, открытие которых улучшит связь между районами города, разрезанными линиями ЖД и ЛЭП. Также, стоит обратить внимание на строительство новых дорог на присоединённых территориях. Ввиду того, что транспортная инфраструктура Новой Москвы развита гораздо хуже, правительство вынуждено вкладывать немалые средства именно в строительство новых улиц и дорог. Речь идёт, прежде всего, о строительстве связующих магистралей между вылетными шоссе, проходящими по новым столичным округам (Калужское, Киевское направление)», – комментирует ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

Плюс на минус

Для города развитие дорожно-транспортной сети несомненное и неоспоримое благо. Хотя и тут скептичные аналитики всё время норовят выразить сомнение. «О новых развязках можно говорить довольно много, однако далеко не всегда строительство новых дорог улучшает ситуацию с пробками. Эффективность новых эстакад, в том числе на пересечении Волоколамского шоссе и проезда Стратонавтов, например, должна показать свои результаты только спустя два-три месяца. Там уже и выявятся изменения цен на недвижимость ближайших кварталов. Что касается развязки на Рязанском и Варшавском шоссе, то там, действительно, увеличилась пропускная способность на 15-20 %, но всё же этого ещё очень мало для данного направления. А вот один из самых масштабных проектов прошлого года — строительство самой протяжённой эстакады в Европе, возведённой на Можайском шоссе, в полной мере себя не оправдало. Во-первых, организованные парковки на более чем 1000 мест в основном пустуют. Во-вторых, скорость передвижения до центра увеличилась совсем чуть-чуть, так как по прежнему сложным участком является выезд с Рублевского шоссе. Будем надеяться, что ситуацию в этом районе улучшит открытие Аминьевской эстакады в начале 2016 года», – не слишком оптимистично видит ситуацию управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова.

Ещё сложнее ситуация с окрестной недвижимостью. Тут появление современной развязки может и вовсе стать негативным фактором. «Улучшение транспортной доступности провоцируют людей чаще и больше пользоваться автомобилями, соответственно, увеличивается поток авто, с ним шум и ухудшение экологии, уверяет директор по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга NAI Becar Константин Королёв. Как результат — новые трассы, проложенные под окном новостройки, могут точечно снижать стоимость жилья, например, в том случае, если окна квартиры на втором-третьем этаже выходят на шумную эстакаду или новую трассу, делится опытом директор по маркетингу компании Storm Properties Юлия Прокопенко. Кроме того, в период строительства развязки или ремонта трассы может наблюдаться снижение покупательской активности, так как шум и грязь в ближайшем окружении негативно влияют на общее восприятие объекта в целом.

Линии интереса

Есть разница и в том, на каком удалении от развязки находится дом. «В домах, расположенных на некотором отдалении от развязки, то есть на второй линии, с вводом трассы в эксплуатацию цены могут вырасти на 5-15 %, в зависимости от исходных характеристик объектов. В то же время, жильё на первой линии, вероятнее всего, напротив, потеряет в цене те же 5-15 %: жизнь в квартире, окна которой выходят на шумный и загазованный транспортный узел, вряд ли может быть комфортной», – отмечает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

Покупательская активность в локациях, где происходит или ожидается развитие транспортной инфраструктуры, однозначно возрастает, и особенно это заметно в Подмосковье — сокращение времени в пути и улучшение транспортной доступности являются очень важными факторами при выборе недвижимости, расположенной за пределами МКАД. Особенно падают цены на те квартиры, окна которых выходят на шоссе, считает Елена Земцова. «Некоторые жители начинают выставлять на продажу свои квартиры ещё на этапе согласования реконструкции дороги, особенно это касается семей с детьми. Но, стоит отметить, что, как правило, это касается лишь наземного и надземного строительства. При тоннельной прокладке дорог цена не меняется. Отличным примером тому служит стоимость квадратного метра жилья в таком районе, как Лефортово: здесь цена не снизилась после строительства ТТК. К тому же, если дом расположен на достаточной удаленности от дороги, то строительство не оказывает серьёзного влияния на ценообразование», – говорит эксперт.

Если говорить о недвижимости в границах старой Москвы, то тут, считает Екатерина Артёмова, однозначного влияния на ценообразование фактора реконструкции магистралей и развязок нет. «Развитие транспортной инфраструктуры может оказывать влияние на расположенные внутри МКАД районы, всё ещё не имеющие собственных станций метро и находящихся относительно далеко от существующих магистралей. Пример: строительство станции метрополитена в Западном Дегунине. Этот район долгое время был отрезан ж/д линией от района Ховрино. Открытие запланировано на декабрь 2015 года. Другим примером может служить сооружение на Фестивальной улице транспортной развязки (в составе Северо-Восточной хорды), которое обеспечило связь между районами города минуя МКАД», – рассказывает Екатерина Артёмова.

Ещё одну «точку роста», правда, не ценового, а скорее роста интереса потенциальных покупателей, называет генеральный директор ИК INCENTRA, инвестора-застройщика МФК «Ханой-Москва», Ле Чыонг Шон. «Мы с нетерпением ждём завершения строительства развязки, которая сделает удобным въезд с транспортной развязки Ярославского шоссе и МКАД на территорию нашего МФК. После ввода в эксплуатацию всех названных объектов "Ханой-Москва" с четырьмя въездами и тремя выездами станет доступным со всех направлений. Это, несомненно, сделает комплекс привлекательнее для посетителей и арендаторов. Соответственно, мы ожидаем закономерного повышения спроса на апартаменты в МФК. И, конечно, вырастет интерес к торговой недвижимости. Уже сейчас мы имеем множество предварительных договоренностей с потенциальными арендаторами, которые ждут завершения строительства съезда, чтобы арендовать площадь, когда транспортная доступность возрастёт».

Проехали мимо

Но всё выше перечисленное, скорее, исключение, чем правило. В целом же эксперты склонны говорить о «невлиянии» транспортного строительства на стоимость жилья в нынешней экономической ситуации. «По моему опыту, москвичи не связывают наличие развязки с транспортной доступностью, зная о ситуации с загруженностью дорог и пробками, – говорит управляющий партнер M9 Development Максим Морозов. – Вот строительство метро вблизи дома, действительно, может изменить цену в лучшую для продавца сторону процентов на 30-40. Точно также вырастет и стоимость аренды». При этом, считает Екатерина Артёмова, вне зависимости от стадии реконструкции и общего состояния магистралей или крупных улиц, потенциальные покупатели и арендаторы будут отдавать предпочтения тем объектам, которые не находятся непосредственно на них. Квартиры с окнами, выходящими на крупные транспортные магистрали и развязки, пользуются не самым большим спросом. Арендаторы и вовсе не склонны видеть перспективу улучшения транспортной ситуации в далёком будущем.

 «Наличие вблизи потенциальной съёмной квартиры крупной стройки развязки или станции метро может оттолкнуть часть аудитории. Причиной могут быть издержки, связанные со строительством: грязь, шум, постоянные заторы в районе реконструкции на протяжении всего дня (а не только в часы пик). При этом потенциальный арендатор не будет учитывать, в отличие от покупателя недвижимости, долгосрочной перспективы улучшения транспортной доступности района через несколько лет», – делает вывод Екатерина Артёмова.

С коллегой согласен и руководитель департамента аренды «Азбуки Жилья» Роман Бабичев: «Возьмём, например, уже сданную развязку по Новорязанскому шоссе, которая никак не повлияла на рынок. Цена на квартиры в Люберцах (а именно там она появилась) изменилась в большую сторону после открытия станции метро «Лермонтовский проспект», после введения в эксплуатацию развязки повышения цен не отмечалось».

И уж совсем не любят транспортные развязки близко расположенные, даже не на самых шумных улицах, дорогие объекты. «Для элитных жилых комплесов местоположение в тихих переулках, однозначно, лучше. Даже если рассматривать дома, фасадом выходящие на улицы с двухполосным движением, например, Остоженку, то стоимость квартиры в таком доме может быть на четверть дешевле аналогичного объекта, находящегося на первой линии переулка», – комментирует особенности этого сегмента руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow Ольга Тараканова.

«Вот, новый поворот!..»

Впрочем, столь трепетное отношение к шуму характерно в основном на территории «старой» Москвы. «Новая» и Подмосковье готовы заткнуть уши, или обойтись техническими методами. «Если, к примеру, это эконом-формат в Балашихе, то там не столь важны эти критерии, и люди готовы с ними мириться в угоду транспортной доступности, – считает Константин Королев. – Сегодня трассы огораживают шумопылезащитными экранами, они эффективны для первых четырёх этажей».

«Повышение цен на недвижимость после открытия новых развязок и эстакад наблюдается в тех случаях, когда транспортная доступность улучшается в разы и является чуть ли не единственным способом добраться до района, – утверждает Елена Земцова. – Допустим, транспортная инфраструктура Новой Москвы развита ещё довольно слабо, поэтому открытие развязки между Киевским и Боровским шоссе должно подстегнуть рост цен на квартиры».

Конкретные примеры корреляции транспорт-цена на жильё приводит Константин Королев: «На Калужском шоссе строится развязка в районе поворота на Коммунарку, которая была спланирована 7 лет назад. С того момента, когда финансирование взял на себя город и началось строительство трассы в обход Одинцово дублера Минского шоссе, цены в Одинцово выросли. Или вот ещё: стоимость квартиры в Солнечногорске в период с III квартала 2014 года (примерная дата открытия трассы М11, хотя цены должны были начать расти ещё при анонсе открытия трассы, но данной информации нет) по IV квартал 2015-го поднялись с 75,5 тыс. руб. до 78,3 тыс. руб. за кв. м (рост 4 %). Отсюда можно сделать вывод, что открытие трассы повлияло на стоимость недвижимости».

Платные трассы — очень хорошая практика не только для междугороднего сообщения, но и для пригородного, продолжает эксперт. Особенно на таких направлениях как Запад, Северо-Запад, Юго-Запад, там, где люди могут позволить себе пользоваться платными дорогами в ежедневном режиме. Это удобно и, в том числе, влияет на стоимость жилья. Платные развязки строят там, где реализуются комплексы выше класса эконом. Сейчас в районе Щербинки и Крёкшина должны появиться платные железнодорожные переезды, эстакада с платным проездом в Новой Москве.

В Подмосковье рост стоимости жилья обеспечивают даже слухи и планы по строительству объектов транспортной инфраструктуры. Так, рассказывает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов, в подмосковных Химках планируется масштабное строительство крупного многофункционального комплекса европейского уровня — транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Химки-2». Ожидается, что реализация данного проекта существенно разгрузит близлежащие магистрали, а добраться до центра столицы можно будет за 15 минут. Когда (если) планы дойдут до реализации, то начало строительства ТПУ повлияет на стоимость недвижимости в ближайшей локации. «Как правило, на начальном этапе реализации, прирост цен на квартиры составляет около 5 %, а когда проект войдёт в завершающую стадию строительства, рост может достичь 10 %. При этом нельзя исключать, что, например, после того, как будут полностью реализованы все планы властей по развитию Ленинградского шоссе и скоростного общественного транспорта, стоимость жилья в городском округе Химки может возрасти до 30 %».

Ещё пример, который приводит эксперт, — открытие дороги до Новорижского шоссе длиною 2,5 км, которую застройщик Urban Group построил специально для жителей ЖК «Опалиха О3». Этот фактор повысил цену квартир в проекте на 3 %.

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru