Колеса на приколе

Источник: Kvadroom.ru

Автор: Александр Шевчук

  

Машиноместа узаконены как объекты недвижимости. Свершилось: автомобилисты получили возможность стать собственниками тех парковочных мест, которые приобретали у гаражных кооперативов или застройщиков ЖК, где имеются подземные паркинги или отдельно стоящие автостоянки. После того, как были внесены поправки в законодательство, с января будущего года можно будет приобретать площадки (такой термин, правда, не прошёл в официальных документах) в паркингах, а также их продавать. Помимо правовых сторон, важное значение придаётся психологической составляющей — ведь теперь это вид собственности.

И так прокатывало!

«Признание машиноместа объектом недвижимости только легализовало сложившуюся практику: места в закрытых паркингах и так продаются и покупаются, — комментирует Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. — Проблема была только в их юридическом статусе, который не был определён в законе. Поначалу это порождало трудности с регистрацией машиномест в качестве объекта собственности с последующей постановкой парковочного места на кадастровый учёт. Впоследствии бюрократическая практика смягчилась, и они рассматривались либо как недвижимое имущество в составе другого объекта недвижимости, либо как часть недвижимого имущества. Сами же сделки оформлялись обходными путями: через дарение или участие в гаражном кооперативе. Рядовые граждане, как правило, не вникали в эти юридические тонкости, и у них уже давно сформировалось представление о машиноместе как об объекте собственности. Поэтому я полагаю, что никаких серьёзных изменений в психологии покупателей не произойдёт». «Чтобы поставить машиноместа на кадастровый учёт и ввести в гражданский оборот, покупателям и застройщикам зачастую приходилось судиться с Росреестром. Теперь это будет исключительно обязанностью застройщика, которую он сможет реализовать в кратчайшие сроки без дополнительных издержек на судебное делопроизводство. Между тем, регистрация права собственности критична для квартир, так как связана с различными социальными благами и пропиской. А вот парковка же отходит на второй план», — дополняет Ярослав Клименков, юрист Storm Properties. С точки зрения здравого смысла, эти поправки давно назрели: люди платят деньги, и хотят получить парковочное место в свою собственность, полагает генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещёв. «До этого покупка была связана с рисками. Сейчас, очевидно, будет проще отстоять свои права, — говорит он. — Но, с другой стороны, вместе с появлением собственности, возникают и налоги на неё. Также и в ситуации, когда машиноместо является объектом залога: тогда, скорее всего, найдутся способы как-то использовать новый статус». Вопрос определения правового режима парковочных мест в Москве, по мнению директора юридического департамента Kalinka Group Ольги Славкиной, с каждым годом становился всё более острым — по мере строительства новых жилых комплексов, роста числа автовладельцев и сокращения возможностей для парковки. Вполне понятное стремление покупателя квартиры приобрести в дополнение к ней постоянное место для стоянки своего автомобиля в подземном паркинге жилого дома или по соседству с ним, встречало ряд препятствий, вызванных, прежде всего, неопределённостью статуса машиноместа в нормативных актах. «Зачастую машиноместа в новостройках зарегистрированы как доля в праве общей собственности. При этом часть застройщиков умудрялась продавать и регистрировать индивидуальное право собственности на машиноместа. Теперь всё упрощается.: тот, кто уже имеет машиноместо, сможет выделить свою долю в общем имуществе, зарегистрировать её в Росреестре и распорядиться гаражом или машиноместом, не прибегая к обязательной процедуре оповещения всех «соседей» по стоянке», — уточняет Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации КомСтрин.

Поставить на место

Законопроект о признании машиномест объектом недвижимости, принятый недавно Госдумой во втором чтении и вступающий в силу с января 2017 года, сам по себе не является новаторской идеей, сообщает руководитель отдела коммерческой недвижимости ORDO Realty Сергей Круглов: «Такая практика уже давно применяется в Европе, и говорить о том, что принятие этого закона окажет значительное влияние на спрос и, как следствие, на стоимость машиномест, я думаю, не стоит. Так или иначе, продажа парковочных мест застройщиками ведётся не первый год. Да, подобные сделки не вполне законны, ведь зачастую они продавались как нежилые помещения на первых этажах жилых домов». А это, по словам Ольги Славкиной, вызывало множество споров касательно того, может ли объект, не имеющий по своей сути стен, т. е. физических границ, являться помещением. Ограничить парковочные места перегородками или стенами не представлялось возможным по требованиям пожарной безопасности. В отдельных случаях их не считали отдельными нежилыми помещениями и регистрировали долю в праве общей собственности на помещение, здание или сооружение, предназначенное для размещения транспортных средств. «С принятием Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» устраняется существующая неопределённость касательно того, чем является машиноместо. Теперь это отдельный объект недвижимости, помимо жилых и нежилых помещений, — информирует эксперт. — В Градостроительный кодекс вводится определение машиноместа, в котором сказано, что «машиноместо — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определённая часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией». Также Законом вводится ряд поправок в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ярослав Клименков напоминает, что установлен порядок определения границ на месте: достаточно обозначить их краской, а кадастровый инженер привяжет координаты границ на местности, с которыми можно смело ставить машиноместо на кадастровый учёт. Вместе с тем, как рассказывает заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet Вера Богучарова, согласно закону ФЗ № 315-ФЗ_ для выделения в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машиноместо согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Таким образом, поправки существенным образом облегчат жизнь покупателям, которые ранее приобрели машиноместа как доли в праве общей долевой собственности. «Конечно, в связи с изменением статуса машиномест могут возникнуть и некоторые «шероховатости», ведь словосочетание частная собственность нередко будоражит неокрепшее сознание отдельных граждан, убеждая их в том, что на своей территории они вольны делать что им угодно. Соответственно, дабы избежать строительства перегородок из кирпича, фанеры и других подручных материалов, превращения парковочных мест в склады и прочих действий собственников, нарушающих концепцию паркинга, нашим законотворцам, предстоит продумать инструменты регулирования с целью соблюдения эстетики и концептуальной целостности», — подмечает некоторые нюансы Сергей Круглов.

Бума не будет

Как повлияют новые законодательные акты на спрос автовладельцев на парковочные места? Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая уверена, что он вырастет. Однако это будет связано не с упорядочением процедурных моментов, а возможностью получить ипотеку на покупку машиноместа. Ранее его можно было приобрести в рассрочку или через внесение полной суммы. Также его стоимость включалась в ипотеку на квартиру. Теперь ипотеку на машиноместо можно оформить отдельно. Это простимулирует тех покупателей жилья, которые не нуждались или не могли позволить себе покупку машиноместа одновременно с квартирой. Евгения Акимова отмечает главный плюс закона: «Ранее собственник квартиры получал право на машиноместо только на том основании, что он владел жильём в многоквартирном доме. В таком доме общие пространства находились в совместной собственности жильцов. Теперь машиноместо — это отдельный объект собственности, существующий независимо от квартиры». Однако она акцентирует внимание и на одном из проблемных моментов: в законе прописано, что машиноместо предназначено исключительно для размещения транспортного средства. «Стоит напомнить, что отныне у владельцев машиномест появляется не только больше прав, но и обязанностей, — предупреждает Мария Литинецкая. — Важно отметить, что в долевую собственность владельцев машиномест включаются общие пространства и оборудование паркинга (проезды, шлагбаумы, ворота и т. п.). За всё это придется платить имущественный налог и отчислять средства на содержание управляющей компании. Кроме того, на машиноместо теперь может быть наложен арест в случае судебного взыскания через имущество должника. Наконец, владелец машиноместа будет ответственен за состояние, в котором он содержит свою собственность: он не должен её загрязнять, захламлять или использовать не по назначению. Всё перечисленное может вызывать ещё более острые конфликты, чем возникают у соседей из-за ненадлежащего использования квартиры, ведь границы машиномест будут условны, фактически — это общее пространство всех автомобилистов». «Главный неприятный момент, который сглаживается новым законом — с этим типом имущества владелец получает такую же свободу, как с квартирой: он может дарить, продавать, получать под её залог кредит, передавать по наследству и т. д. Никакого согласия третьих лиц не потребуется. На мой взгляд, не хватает такого же регулирования общедомовых территорий во дворе, ведь данные поправки распространяются только на подземные и многоуровневые паркинги. Во дворах домов по-прежнему проблема парковочных мест не урегулирована», — заявляет Мария Литинецкая. Теперь владелец получает с машиноместом такую же свободу, как с квартирой: он может дарить, продавать, получать под её залог кредит, передавать по наследству. К покупательскому буму новые поправки не приведут, зато уменьшится бумажная волокита и ускорится совершение сделок с недвижимостью, полагает Ирина Игнатьева. Так же мы ждём значительное упрощение согласования с банками ипотечных программ на покупку машиномест. Решающим фактором в продажах машиномест в новостройках всё равно остаются цена и наличие платежеспособного спроса. «Возможно, возрастёт интерес инвесторов к вложению в парковочные места, поскольку устранение правовых противоречий понизит рискованность такого актива. Учитывая остроту проблемы парковочных мест, полагаю, число желающих заработать на их перепродаже увеличится, — предполагает Евгения Акимова. — Паркинги строятся давно, поэтому не думаю, что принятие закона подстегнёт девелоперов строить их в большем количестве. Однако если на парковочные места сформируется значительный спрос инвесторов, то это снизит чисто экономические риски для девелопера от строительства таких объектов, ведь их возведение обходится довольно дорого». «Застройщики, оценив потребительский спрос на парковочные места в жилых районах, где есть трудности с парковкой машин, но имеются земельные участки для размещения современных паркингов, скорее всего, уже в обозримом будущем возьмутся за их возведение с той же заинтересованностью, с какой они сейчас подходят к строительству жилых или коммерческих объектов», — заключает Ольга Славкина.»

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru