Новый взгляд на вещи

Журнал "Копоративный юрист"

Июль 2013

Текст: Евгений Кольцов, Старший Юрист компании Storm Properties

 

Действующее законодательство содержит не слишком обширный перечень вещных прав. При этом практическую ценность для застройщиков представляют лишь права собстсвенности и аренды. Ситуация может измениться с принятием очередного пакета поправок в гражданское законодательство, предусматривающих новые виды вещных прав и принципы их регулирования, более подходящие для современного этапа развития российской экономики. А главное – в Гражданском Кодексе РФ может появиться определение вещного права, Под которым предлагается понимать предоставление соответсвующему лицу непосредственного господства над вещью.

 

Виды вещных прав до и после внесения изменений ГК РФ

Действующая редакция

Проект изменений

1) право собственности (гл. 13–18);

2) право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

4) сервитут (ст. 274, 277);

5) право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);

6) право оперативного управления имуществом (ст. 296).

1) право собственности (подраздел 3);

2) право постоянного землевладения (гл. 20);

3) право застройки (гл. 20.1);

4) сервитут (гл. 20.2);

5) право личного пользовладения (гл. 20.3);

6) ипотека (гл. 20.4);

7) право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5);

8) право вещной выдачи (гл. 20.6);

9) право оперативного управления (гл. 20.7);

10) право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).

 

Подводные камни девелопмента

В случае принятия поправок в ГК РФ в том виде, в каком они предусмотрены «базовым» проектом федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Законопроект), одобренным Госдумой РФ в первом чтении, исчезнут давно утратившие практическую значимость право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также право хозяйственного ведения (управление имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, теперь будет осуществляться единообразно – на основании права оперативного управления).

При этом, как видно из приведенной таблицы, к сохранившимся (правда, в несколько измененном виде) сервитутам и праву оперативного управления имуществом добавились такие ограниченные вещные права, как:

• право постоянного землевладения (эмфитевзис);

• право застройки;

• право личного пользовладения;

• ипотека;

• право приобретения чужой недвижимой вещи;

• право вещной выдачи;

• право ограниченного владения земельным участком.

 

Стадии развития инвестиционно-строительного проекта

1. Приобретение проектообразующего актива (одного или нескольких земельных участков, зданий или сооружений либо компании, ими владеющей).

2. Разработка и согласование градостроительной документации.

3. Подготовка проектной документации.

4. Строительство и ввод объекта (объектов) в эксплуатацию.

5. Продажа проекта или сдача построенных площадей в аренду.

 

Уже на первом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта, т. е. на стадии проведения экспертизы важно иметь четкое представление о том, на каком праве будет осуществляться владение активом и какие обременения данного права существуют, т. к. от этого зависит то, каким образом, в какие сроки и с какой прибыльностью будет реализован проект.

В настоящее время владение активом осуществляется либо на праве собственности, либо на праве аренды. При этом последнее обычно используется при приобретении для целей строительства недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Делая выбор в пользу государственной либо муниципальной недвижимости, застройщик исходит из того, что расходование крупных денежных сумм на приобретение права аренды земельного участка, остающегося в собственности другого юридического лица, слишком рискованно и дорого с налоговой точки зрения. Кроме того, данный процесс серьезно осложняется необходимостью детально прописать в договоре аренды все условия сделки, согласованные сторонами, и впоследствии обеспечить их исполнение.

Аренда государственной и муниципальной собственности также имеет массу минусов. Так, право аренды для целей строительства обычно приобретается на торгах, что довольно хлопотно, а распорядиться правом аренды без согласия арендодателя затруднительно, а иногда и вовсе невозможно. В дальнейшем арендодатель в лице органов государственной власти и местного самоуправления регулярно, а порой и непредсказуемо меняет размер арендной платы. Например, Законом Московской области от 26.12.2012 № 220/2012-ОЗ «О внесении изменений в Закон Московской области “О регулировании земельных отношений в Московской области”» был изменен коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (далее – ВРИ), для земельных участков, выделенных под строительство. Его повышение с 1,5 до 4,2 более чем вдвое увеличило расходы застройщиков на арендную плату. Вдобавок арендодатель [i1] может досрочно и без какой-либо компенсации инвестированных средств расторгнуть договор в одностороннем порядке, например, за неуплату арендной платы в течение двух кварталов подряд или за неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трёх лет (ст. 46 ЗК РФ).

Казалось бы, арендодателю не так-то просто доказать, что земельный участок не осваивался, поскольку проектирование, изыскания и получение различных согласований в России – процесс небыстрый (Постановление ФАС Московского округа от 20.07.2011 № КГ-А40/6796-11 по делу № А40-9974510-156-856), но в подобных обстоятельствах на помощь ему приходит законодатель, упростивший порядок расторжения договоров аренды для отдельных субъектов РФ (п. 22 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Вследствие этого суды вынуждены вставать на сторону арендодателя по формальным основаниям (Постановление ФАС Московского округа от 29.05.2012 по делу № А40-99745/11-156-856).

 

Право застройки

Девелопмент можно определить как деятельность по изменению свойств вещи (земельного участка или иного объекта недвижимости) с целью повышения его капитализации. Он предполагает владение вещью с минимальными обременениями и рисками ее утраты на протяжении всего периода реализации инвестиционно-строительного проекта. Именно в поиске вещей, изменение которых позволит извлечь прибыль, и оформлении своих вещных прав на них с последующим динамичным владением и состоит суть девелопмента. Исходя из этого, особый интерес для девелоперских компаний представляют «новые» ограниченные вещные права, предусмотренные в Законопроекте.

Так, право застройки, т. е. право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нём здания или сооружения и их последующей эксплуатации (гл. 20.1 ГК РФ в редакции Законопроекта) призвано заменить существующую сегодня аренду для целей строительства, по поводу обязательственной природы которой теоретиками гражданского права долгое время велись острые дискуссии. Однако если принять во внимание то обстоятельство, что право застройки будет устанавливаться на основании договора(ст. 300.2 ГК РФ в редакции Законопроекта), то можно прийти к выводу о простой замене обязательства с вещным эффектом вещным правом, ограниченным обязательствами. При этом право застройки не соответствует и принципу Superficies Solo Cedit, положенному в основу «нового» вещного права (ст. 130 ГК РФ в редакции Законопроекта), т. к. до момента его прекращения права собственности на земельный участок и возведенные на нем здания (сооружения) принадлежат разным лицам.

Таким образом, право застройки по своей сути является все тем же правом аренды для целей строительства. Учитывая тот факт, что в некоторых правовых системах это напрямую отражено в его названии (Building Lease, Bail à Construction), можно сделать следующий вывод: речь идет не о введении абсолютно нового вещного права в российскую правовую систему, а о совершенствовании не самого удобного из сложившихся институтов владения недвижимым имуществом.

Несомненными плюсами права застройки являются:

• длительный срок действия '–100 лет);

• изменение платы за право застройки не чаще чем один раз в десять лет и лишь по соглашению сторон или решению суда;

• возможность свободного распоряжения правом застройки и его передачи в залог;

• переход права застройки в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица, а также по наследству.

Последнее из перечисленных преимуществ права застройки позволяет, например, переоформить его на отдельное юридическое лицо в ситуации, когда изначально реорганизуемое юридическое лицо обладает несколькими правами застройки, с последующей продажей первого юридического лица (в случае если сделки с правом застройки будут являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость).

 

Реализация

Право застройки, безусловно, расширит возможности застройщиков при структурировании долгосрочных отношений в сфере реализации инвестиционно-строительных проектов. Причем в ситуации, когда речь идет о земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, заключение договора аренды в целях строительства с условием приобретения права собственности на возводимые на нем здания и сооружения иным лицом, чем собственник земельного участка, допускаться не будет. Исключение будут составлять случаи, предусмотренные законом (п. 29 ст. 8 Законопроекта). Однако, что это будут за исключения, а также какими будут основания и порядок предоставления права застройки земельных участков, станет понятно лишь после принятия «вспомогательных» нормативных правовых актов. Пока же можно предположить, что будут внесены необходимые уже сейчас изменения в ЗК РФ и предоставление права застройки станет осуществляться в порядке и на основаниях, аналогичных праву аренды для целей строительства без предварительного согласования места размещения объекта, а именно на торгах.

Также с практической точки зрения представляется интересной норма о возможности установления нескольких прав застройки в отношении одного земельного участка (п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Законопроекта). Иногда при реализации инвестиционно-строительного проекта возникает ситуация, при которой для его продолжения часть земельного участка, выделенного для строительства, требуется передать другому девелоперу, а полученные средства направить на застройку его оставшейся части. При этом важно, чтобы второй застройщик возводил на отошедшей ему территории именно то, что предусмотрено согласованной градостроительной или разработанной проектной документацией.

Предусмотренная действующим законодательством передача права собственности на часть земельного участка не гарантирует надлежащего использования части земельного участка новым собственником, т. к. он вправе по своему усмотрению совершать любые действия в отношении принадлежащего ему имущества (ст. 209 ГК РФ).

Не идеальным инструментом для подобного привлечения инвестиций является и договор аренды.

В то же время право застройки позволит девелоперам более эффективно использовать имеющиеся у них в собственности земельные участки большой площади, заключая договоры об установлении права застройки в отношении их отдельных частей.

Основной недостаток данной схемы заключается в том, что право застройки может быть предоставлено только собственником земельного участка. Застройщики, владеющие земельным участком на праве аренды или застройки, должны будут сначала приобрести его в собственность, или же им придется привлекать средства инвесторов при помощи других правовых механизмов.

 

Утрата права

Согласно Законопроекту, при прекращении права застройки по одному из оснований, указанных в ГК РФ (в т. ч. в связи с истечением срока застройки), здания и сооружения, принадлежавшие лицу, которому оно было в свое время предоставлено, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки (ст. 300.8 ГК РФ в редакции Законопроекта). Оговорка о возможности определить в договоре иные последствия прекращения права застройки имеет принципиальное значение, т. к. девелоперу важно как можно выгоднее продать построенный им объект недвижимости, а покупателям, в свою очередь, необходимы гарантии наличия бессрочного права собственности на приобретенное здание (сооружение), стоимость которого может существенно превышать стоимость земельного участка под ним.

В государствах Евросоюза в целях смягчения риска утраты права собственности на возведенные на земельном участке здания и сооружения используются следующие механизмы (см. Real Property Law and Procedure in the European Union. General Report. Подготовлен European University Institute (EUI) Florence/European Private Law Forum 31.05.2005):

• автоматическое продление срока права застройки;

• предоставление собственнику здания (сооружения) права выкупа земельного участка;

• возложение на собственника земельного участка обязанности компенсировать собственнику здания (сооружения) рыночную стоимость последнего.

Так, во Франции стороны при заключении договора аренды для целей строительства определяют, кому будет принадлежать право собственности на существующие и возведенные на земельном участке строения, и лишь при отсутствии подобных договоренностей право собственности на них переходит к собственнику земельного участка (ст. L251-2Кодекса строительства и жилья (Code de la Construction et de l'Habitation)).

 

Другие новеллы

Из текста Законопроекта в его нынешней редакции неясно, может ли право застройки быть установлено в отношении земельного участка с ВРИ, не предусматривающим строительство. Скорее всего, будет продолжена практика заключения без организации торгов договоров аренды находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков с целевым назначением, не допускающим строительство, и последующего изменения ВРИ на требующийся застройщику.

Законопроект позволяет оформление в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, права постоянного землевладения для ведения сельскохозяйственного производства и иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка, с последующим изменением его целевого назначения или ВРИ, в результате чего станет допустимым строительство на нём. В таком случае лицо, имеющее право постоянного землевладения, сможет потребовать предоставления ему права застройки земельного участка вместо права постоянного землевладения либо в дополнение к нему (п. 2 ст. 299.1 ГК РФ в редакции Законопроекта).

Среди других ограниченных вещных прав интерес для девелоперов представляет право приобретения чужой недвижимой вещи, которое может быть установлено в отношении будущей недвижимости. В соответствии со ст. 304.1 ГК РФ в редакции Законопроекта законом может быть предусмотрено возникновение права приобретения чужой недвижимой вещи при заключении договоров определенного вида, например, договора участия в долевом строительстве (п. 31 ст. 8 Законопроекта).

Нельзя не отметить также более подробное регулирование Законопроектом, по сравнению с действующей редакцией ГК РФ, институтов сервитута и права собственности, в частности, введение ограничений права собственности на земельный участок в пользу соседей (соседских прав), а также строительного и коммунального сервитутов.

Так, последний может быть установлен для создания объектов коммунального назначения и других линейных объектов, вследствие чего может стать ненужным еще один вид договоров аренды, требующихся при реализации инвестиционно-строительных проектов, а именно краткосрочный договор аренды для целей строительства подъездных путей и прокладки систем водоснабжения, водоотведения, газо- и электроснабжения, для заключения которого необходимо соблюдение процедуры выбора земельного участка.

Строительный сервитут позволит использовать соседний объект недвижимости в процессе организации строительства, капитального ремонта или реконструкции, например, для размещения строительной техники, опор конструкций или производства земляных работ.

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru