Арендные ставки в офисах: новая картина мира 

OfficevMoskve

11.03.2015

Автор: Алла Насонова

 

Сегодня много говорят о том, что в бизнес-центрах Москве существенно вырос уровень вакантных площадей, цены упали, а собственники готовы идти на неимоверные уступки. Портал officevmoskve.ru опросил участников рынка, чтобы понять, как выглядят сегодня условия аренды высококлассных офисов.

Прежде всего, скажем сразу, ожидания безумных скидок – неоправданные.

Хотя некоторые специалисты приводят вполне «лакомую» информацию. Так Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar, ссылаясь на открытые источники, говорит, что в БЦ класса «В» «Вымпел» '-25 минут пешком от м. Динамо), предлагаются помещения в состоянии Shell&Сore от 1500 кв.м. по ставке 5500 руб. за кв.м. в год, включая НДС. То есть компании, которые имеют стабильную валютную выручку, могут арендовать офис «под отделку» почти даром.

А Максим Неретин, генеральный директор и основатель компании Aurora, заявляет, что некоторые собственники в Москва-Сити уже готовы сдавать помещения в состоянии Shell&Сore по $300 за кв. м. Что до недавнего времени было беспрецедентно для офисов класса А.

Конечно, рост вакантных площадей достиг к началу 2015 года небывалого для Москвы объема (по данным CBRE: в сегменте класса В вырос с 11% до 12,8%, в сегменте класса A – с 17% до 28%). Конечно, Москва традиционно испытывала дефицит качественных офисов, между тем для развитых рынков в периоды экономических спадов характерна даже меньшая заполняемость.

«Высокий уровень вакантных площадей в Москве вселяет в арендаторов уверенность, что при агрессивных переговорах можно получить ставку значительно ниже рыночной, - говорит Андрей Канаев, заместитель руководителя проекта «К2 Бизнес-парк». - Но, чем глубже арендатор погружается в сделку, тем быстрее выравниваются условия и достигают своих рыночных значений.»

Больше настораживают другая тенденция: переход при расчетах на рублевые ставки. Это – не просто снижение цены, но свидетельство того, что наша недвижимость перестает быть коммерческим активом для мировых инвесторов.

К тому же многие участники рынка высказывают мнение, что «дно» рынка еще не достигнуто, а происходящее сегодня – это просто рабочая коррекция. Настоящие проблемы начнутся, когда компании будут массово отказываться от офисов в связи с полным прекращением деятельности компаний-арендаторов.

Переход на рублевые ставки

Сегодня номинирование арендных ставок в рублях стало практически всеобщей тенденцией. Психологически арендаторы сейчас лучше воспринимают рублевые ставки, считает Дмитрий Волков, руководитель отдела продаж компании Sminex. «Анализируя звонки в нашу компанию в ноябре и декабре, мы в этом убедились – после чего приняли правильное решение перевести ставки в рубли.»

Есть, конечно, исключения, в основном в классе «А», где собственник делал отделку под арендатора или компенсировал ремонт «в счет аренды», - замечает Илья Фокин. - В таком случае контракт нельзя разорвать, а в случае расторжения арендатор выплачивает огромный штраф или всю стоимость аренды до конца контракта. Многие из таких арендаторов пока терпят, но, думаю, скидки и фиксация курса впереди

Ирина Хорошилова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE отмечает, что вопрос перехода на рублевые ставки назрел еще в III - IV квартале 2014 г. «Однако нужно понимать, что специфика девелоперского рынка не позволяет нам утверждать, что переход на рубли - абсолютная тенденция. Кредитные обязательства, как правило, диктуют ограничения касательного полного реструктурирования долларовых контрактов в рубли. Рублевые контракты по-прежнему свойственны для помещений класса B, тогда как для качественных, современных помещений класса А в большей степени применимо обсуждение/пересогласование размера долларовой ставки аренды с фиксированием валютного коридора».

Фиксация нового курса

Итак, возникает вопрос: ставки в рублях, фиксирование курса доллара или валютный коридор? Есть ли здесь разница?

Некоторые эксперты считают, что никакой разницы между этими понятиями нет. Главное – итоговый размер арендной платы. Другие, наоборот, уверены, что фиксация ставок в долларах, пусть даже по низкому курсу, позволит в будущем легче пересмотреть условия аренды. К собственно валютному коридору многие относятся негативно. Хотя по мнению Андрея Канаева, фиксация валютного коридора позволяет частично разделить риски флуктуаций курса между арендатором и арендодателем. Как нам представляется, сегодня важен даже не курс пересчета, а горизонт заключения договоренностей. Да, он должен быть небольшим. Только по мнению одних экспертов «небольшой» - это полгода, а по мнению других – до трех лет.

«Если отбросить в сторону разногласия касающиеся коммерческих условий, можно выделить разные ожидания владельцев и арендаторов относительно срока контракта. Арендаторы, как правило, пытаются зафиксировать привлекательные для себя ставки, которые могут получить в сегодняшних условиях, на как можно более длительный период. Собственники же, в свою очередь, предпочитают вести речь о контрактах на период 1-2 года», - считает Владимир Рыбаков, глава представительства компании AYONA IP.

По его мнению, в условиях нестабильности национальной валюты переход на фиксированный курс/валютный коридор необходим арендаторам с точки зрения хеджирования своих рисков от непрогнозируемого роста арендной платы. Кроме того, при переходе на рублевые взаиморасчеты речь фактически идет о снижении ставки аренды, поскольку, как правило, курс доллара фиксируется на 10-20% ниже существующего. Фиксация ставки в горизонте полгода-год – это разумный компромисс в текущих экономических реалиях.

Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Pro Consulting Global Limited напоминает, что мы живем в стране, где все товарно-денежные операции привязаны к доллару – от получения займа в банке до оплаты услуг управляющей компании по замене лампочек. В случае перехода на рублевые ставки, риски принимает на себя собственник. С учетом того, что экономика арендного бизнеса и так не блестящая – в самых лучших проектах она в лучшие годы достигала 8-10% годовых (если оперировать чистой прибылью), а в рядовых проектах находилась на уровне 5-7% - собственник получает дополнительную просадку по операционной доходности, которая фактически лишает его смысла владения объектом недвижимости.

Ирина Хорошилова определят диапазон валютного коридора в 45 – 55 RUR/USD, а горизонт договоренностей в 1 – 3 года. Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar говорит о курсе 40-50 RUR/USD Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty сообщает, что подписывал с клиентами договор, где доллар был равен 45 руб. По мнению этого эксперта текущей ситуации, так как верхняя граница долларового ниже реального курса. Но если, например, делать коридор 60-70 руб. за доллар, то в этом случае у арендатора ежемесячно будет меняться ставка аренды, что не слишком удобно при расчетах. Гораздо удобнее платить фиксированную сумму каждый месяц.

Кстати, примечательно, что в коммерческой недвижимости пересчет в рубли долларовых цен ведется по более высокому курсу, чем, скажем, в жилых объектах премиальных сегментов.

Какой будет новая ставка

Прогнозы – дело неблагодарное. Поэтому большинство экспертов ограничиваются лишь констатацией снижение существующих ставок. Так, по данным S.A. Ricci, в долларовом выражении арендные ставки только за 3 последних месяца 2014г. снизились на 30%, в рублевом выражении снижение произошло на 5-8 %.

Средневзвешенные ставки аренды на помещения более 500 кв.м

 

Средневзвешенные ставки аренды помещений более 50 кв. метров

 

$/кв.м/год

руб./кв.м/год

 

3кв.2014

4кв.2014

3кв. 2014

4кв.2014

 

А    

635

450

22241

21457

 

В+

424

297

14850

14405

 

В

337

236

11799

11445

 

По данным S.A. Ricci

«Если говорить о сегодняшней ситуации и будущем, то мы еще не нащупали дно. Сейчас идет первая волна, волна пересогласований договоров, оптимизаций и скидок. Собственники стали умнее по сравнению с 2008 годом, когда с арендаторами прощались без сожаления, а потом кусали локти», – считает Илья Фокин. Весной эксперт ожидает вторую волну – когда арендаторам будут не нужны и не помогут никакие скидки, т.е. когда компании начнут банкротится и закрываться. Также начнут двигаться и сокращать затраты компании с гос. участием, которые, как правило, менее расторопны, чем бизнес. «Минимальные ставки мы увидим примерно к концу лета, а к концу года рынок начнет восстанавливаться, но очень медленно». 

По прогнозам компании Blackwood, совокупное снижение средних ставок аренды за год оценивается на уровне 20-25% (в долларовом эквиваленте) в зависимости от класса объектов. Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Pro Consulting Global Limited предполагает, что для А+ класса ставки будут на уровне $600 кв. м в год, для А класса на уровне $500 кв. м/года, для А и В+ класса – на уровне $400, В класс и ниже – ниже $300. Все оценки эксперт делает для курса на уровне 65 RUR/USD.

 

 

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru