Спорный кадастр

Arendator.ru

31.03.2014

 

Повсеместное введение кадастровой оценки земли и недвижимости вызвало у девелоперов ряд вопросов и претензий. Распространенным случаем стала «несправедливая», по мнению инвесторов, оценка недвижимости, когда, к примеру, на идентичных участках с аналогичными строениями получается разная налоговая ставка.

Выход только один – обращаться в суд для оспаривания кадастровой оценки. Причем количество успешных попыток на этом поприще достигает порядка 50%. Множество вопросов появляется и при самой процедуре оценки: один и тот же специалист, выступая от государства и от собственника (по заказу на частную переоценку) может выдать разные показатели. Судом данный факт не оспаривается и девелопер уходит с победой в кармане. Но пока вопросов остается больше, чем ответов.

В круге первом

Процедура оспаривания кадастровой стоимости проводится изначально в специальной комиссии. Решение принимается ведомством, если от момента введения в действие приказа новой кадастровой стоимости прошло не более 6 месяцев, если более – судом. Причина для пересмотра оценки у собственников или арендаторов, в основном, схожая - размер арендных платежей или земельного налога увеличивается в несколько раз.

По словам Алексея Абрамова, юриста «Пепеляев Групп», практика недвижимости и строительства, установлено два основания для пересмотра – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В первом случае заинтересованным лицом запрашиваются и анализируются сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости. Во втором, независимым оценщиком проводится оценка объекта и определяется его рыночная стоимость (при этом учитываются индивидуальные характеристики).

«На практике, как правило, используется второе основание. Предполагается, что суд проверит отчет об оценке и «уровняет» кадастровую стоимость рыночной, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ. Однако здесь и начинаются основные сложности, которые можно было бы разрешить внесением в законодательство изменений. Но действующие законопроекты не только не решают существующих проблем, но и во многом усугубляют ситуацию» - говорит Абрамов. 

Евгений Головня, старший юрист Storm Properties, говорит, что в настоящий момент используется как судебный, так и внесудебный (административный) порядок оспаривания. Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке происходит путем подачи иска о признании новой (измененной) кадастровой стоимости объекта несоответствующей рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной путем оценки или судебной экспертизы.

 

«Административное разбирательство предполагает обращение в соответствующую комиссию при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, реестра и картографии в конкретном субъекте РФ (Росреестр). В настоящий момент указанные пути оспаривания, по сути, являются независимыми, возможно как обращение в комиссию Росреестра, так и в судебные органы», - объясняет эксперт.

Государство vs Бизнес

Дмитрий Козунов, заместитель директора департамента оценки по вопросам развития, Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что оспаривание результатов кадастровой оценки имеет смысл, если затраты на оценку, экспертизу, адвокатов и судебные издержки будут меньше выигрыша за счет снижения налогов. По мнению Козунова, в таком случае целесообразно проводить предварительную экспресс-оценку актива. 

«В практике встречаются случаи, когда кадастровая стоимость увеличивалась в 15 и более раз, превышая при этом даже стоимость земельного участка по оценке банков, кредитующих проект. В таких случаях оспаривание является предпочтительным» - поддерживает Евгений Головня. С другой стороны, если при оценке проекта и разработке его финансовой модели такие риски уже были учтены и заложены в доходность, то обжалование не имеет смысла. 

Наличие подводных камней в законодательстве, несмотря на кажущуюся простоту процедуры оспаривания, также служит дополнительным барьером в ходе разбирательств. Принятие и пересмотр законопроектов, касающихся кадастровой оценки, превратились в длинную череду внесения всевозможных поправок, которые, тем не менее, не производят существенных изменений.Алексей Никитин, старший юрист юридической фирмы «Борениус», полагает, что рассматриваемый на данном этапе законопроект о внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности» имеет неоднозначную направленность. 

«С одной стороны, декларируется большая прозрачность процедуры определения кадастровой стоимости – детализирован процесс принятия решения уполномоченного органа о проведении государственной кадастровой оценки, прописывается порядок опубликования такого решения, ознакомления заинтересованных лиц с экспертным заключением на отчёт об определении кадастровой стоимости и учёта их замечаний. С другой стороны, существует механизм, который вообще не позволит собственникам эффективно оспаривать процедуру. Речь идёт об инициативе сделать административный порядок оспаривания кадастровой стоимости обязательным этапом перед обращением в суд – законопроект содержит формулировку, позволяющую обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости» - заключает эксперт.

 

При этом увеличивается срок оспаривания кадастровой стоимости в административном порядке: если сейчас данный срок составляет шесть месяцев, то законопроектом предлагается приравнять срок оспаривания к сроку действия результатов кадастровой оценки. Необходимо иметь в виду, что он в любом случае не может превышать пять лет, а на региональном уровне может быть и вовсе снижен. Итог следующий: заявители могут быть вынуждены проходить через процедуру оспаривания ежегодно, да ещё и с обязательным досудебным этапом, который в некоторых случаях является заведомо проигрышным. 

Радик Лотфуллин, юрист, практика по разрешению споров, Goltsblat BLP, говорит, что в связи налоговыми изменениями сейчас можно ожидать большое количество исков об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества. Поэтому в целях снижения нагрузки на суды и появился законопроект, исключающий возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде до рассмотрения данного вопроса в Комиссии.

 

Повезет – не повезет

До недавнего времени количество успешных прецедентов оспаривания кадастровой оценки составляло порядка 50% от общего числа заявлений. Но на прошедшей недавно конференции по актуальным правовым и инвестиционным вопросам коммерческой недвижимости были оглашены несколько иные цифры. Из 87 заявлений, рассмотренных на март 2014го, положительный результат был только у 4. Причины отказа, в основном, технические – неграмотное оформление, ошибки в составлении заявлений, отсутствие фотографий объектов. Также отмечалось более сдержанное и лаконичное пояснение отказа в большинстве случаев по сравнению с предыдущим периодом.

Алексей Абрамов полагает, что, органы власти начали активно применять иной способ борьбы с оспариванием кадастровой стоимости, который фактически делает процедуру бесполезной. «Утверждая результаты кадастровой оценки ежегодно (а то и чаще) «результаты» оспаривания фактически аннулируются, так как в этом случае нужно оспаривать новую стоимость. При этом применение результатов оспаривания «ретроспективно» (то есть с возвратом переплаченных ранее платежей) сейчас не допускается» - комментирует Абрамов.
«Неблагоприятную» для собственников статистику подтверждает и Евгений Головня: «Анализируя данные комиссии Росреестра по Москве, можно заметить неуклонное снижение количества удовлетворенных заявлений о снижении кадастровой стоимости. Если в период с апреля по декабрь 2013 года такие заявления удовлетворялись примерно в 30% случаев, то за первые месяцы 2014 года успешных случаев наблюдается в разы меньше».

При этом можно отметить, что тенденция, хоть и неблагоприятная, но на количество поданных заявлений она никак не влияет. Инвесторы, терпящие убытки, не готовы мириться с действующими правилами. Исками об оспаривании кадастровой стоимости загружены арбитражные суды всех регионов РФ. Дмитрий Козунов считает, что в случае если практика оспаривания получит еще большее распространение, это может привести к более точной и аккуратной государственной кадастровой оценке. Сказать что ситуация распространена исключительно в Москве и области нельзя. Эти вопросы затрагивают также и крупный промышленный бизнес, что неминуемо сказывается на регионах.

Николай Андрианов, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex, говорит, что ситуация больше распространена в крупных городах, ввиду объективно более высокой кадастровой стоимости объектов. «Хотя, опять же, по данным Росреестра, в Санкт-Петербурге в 2012-м году не было рассмотрено ни одного подобного спора. Более половины кадастровых споров приходится на долю Приволжского и Центрального федеральных округов» - замечает юрист.

 

По мнению Алексея Никитина, прогноз может быть вполне положительным при определенных условиях. «В принципе, массовость обращений как таковая может привести к изменению процедуры, так как это однозначно показывает, что в процедуре есть некая системная проблема. Однако всё зависит от того, как государство предпочтёт отреагировать на эту проблемы – можно усовершенствовать систему, а можно закрутить гайки и попытаться лишить собственников и арендаторов земли возможности сопротивляться. Учитывая имеющиеся на сегодняшний день формулировки изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности», можно предположить, что государство оставляет за собой возможность пойти по второму пути».

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru