Кризис, затяжной и неизбежный

Эксперт

22.09.2014

Автор: Олег Сердечников

 

Положение дел на офисном рынке — производная от состояния экономики. Когда экономика в стагнации или депрессии, то часть компаний сокращает персонал или уходит с рынка, и спрос на деловые площади падает. При этом бизнес не способен платить по докризисным ставкам. Нынешний экономический кризис в России усиливается действием международных санкций, а также глобальной неопределенностью и нестабильностью валют.

При этом сегодняшняя ситуация на офисном рынке принципиально отличается от ситуации 2008–2009 годов. Тогда в считаные месяцы произошел исход арендаторов и обвал арендных ставок на 30–40%, а затем последовали четыре года медленного восстановления спроса и рынка в целом. Сейчас, похоже, речь может идти о другом сценарии — затяжном и постепенно разворачивающемся кризисе.

 

Битва за арендатора

Слабость экономики, международные санкции, глобальная неопределенность — все эти факторы сегодня играют против столичного офисного рынка. То, что средние ставки аренды за год упали не более чем на 10%, объясняется лишь инертностью рынка в целом. При этом уровень вакантности площадей за последние девять месяцев увеличился на 2% — до 14%. Это пока ниже 19–20% в кризисном 2009 году, но тренд набирает силу.

Дестабилизирующим фактором сегодня является новое строительство. В первой половине года рынок качественных офисных площадей Москвы пополнился полумиллионом квадратных метров. По данным компании JLL, до конца года ожидается ввод еще 700 тыс. кв. м. Среди крупнейших проектов: новая очередь комплекса Comcity (фаза «Альфа», 107 тыс. кв. м), МФК ОКО ' тыс. кв. м) и МФК «Водный» ' тыс. кв. м). Аналитики замечают, что высокие объемы строительства превращаются в проблему с 2013 года: в эксплуатацию вводилось в 1,5 раза больше офисных площадей, чем поглощал рынок. Понятно, что девелоперы со зданиями на высокой степени готовности не станут замораживать свои стройки, так что в ближайшее время новые бизнес-центры постараются «откусить кусок пирога» у старожилов.

«Пока войны между новыми и старыми бизнес-центрами нет. Потока переезжающих арендаторов не видно. Девелоперы, конечно, пытаются переманить хорошими условиями арендаторов из других зданий, но так было всегда. Сейчас цены предлагаются особо заманчивые: так, в бизнес-центре “Аврора” новые офисы сдаются по 600 долларов за “метр”, годом раньше такие площади предлагались бы по 800 долларов», — рассказывает один из брокеров.

Существенного перетока арендаторов нет не только потому, что у крупных компаний обычно заключены долгосрочные договоры аренды. В отличие от 2009 года принципиально иную позицию заняли владельцы зданий. «Сразу после кризиса 2008 года владельцы были не очень адекватны. Когда арендатор просил снизить ему арендную плату, то чаще всего слышал: “Ни копейки не уступим, не нравится — уезжайте!” Теперь владельцы стали более гибкими и считают, что синица в руках лучше журавля в небе. Сейчас рынок арендатора: большие и особо ценные клиенты могут рассчитывать на скидку в 20–30 процентов», — говорит генеральный директор компании Storm Properties Надежда Башбынар. Торговаться сегодня есть за что. Кроме банальной скидки арендаторы могут выторговывать арендные каникулы до девяти месяцев, перевод части арендной платы из долларов в рубли и т. д.

Участники рынка говорят, что фактор международных санкций пока не проявился в полной мере. Хотя уже известны случаи, когда IT-компании вывозят штат из 20–30 основных сотрудников с семьями в Восточную Европу, резко сокращая офис в Москве. Отдельные западные компании приступили к сокращению персонала в России: речь идет об увольнении до 40% сотрудников и соответствующем уменьшении размера офиса. Однако это разовые случаи, а не система. Пока санкции сказались в большей степени на удорожании кредитов для застройщиков.

«Спрос на покупку офисов упал в последние несколько месяцев драматически. В начале этого года был некий всплеск: инвесторы стремились захеджироваться от валютных рисков и покупали объекты стоимостью два-три миллиона долларов. А сейчас все затихли, пытаясь разобраться, что происходит, — крупных сделок нет совсем», — говорит директор по недвижимости Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова.

Валютные колебания, очевидно, станут подталкивать инвесторов уходить из денег в недвижимость. Тем более что в кризис выбор объектов для инвестирования может быть весьма широк: например, в рамках распродажи непрофильных активов государственными корпорациями. Особый интерес для инвесторов могут представлять необычные объекты: в частности, многофункциональные комплексы, где за счет синергии и диверсификации рисков доходность может быть выше, чем у зданий с монофункцией. К примеру, выставленный на продажу офисно-гостиничный комплекс «Бородино» на Русаковской улице имеет как актив окупаемость порядка 8–9 лет при нынешней загрузке офисной части более на 90%, а гостиничной — на 65%, тогда как классические столичные офисные комплексы в среднем окупаются не менее чем за 10–11 лет.

Можно предположить, что объемы строительства офисных зданий в Москве на несколько лет заметно снизятся. Виноваты в этом и низкий спрос на офисы, и слишком дорогие кредиты (стоимость денег на реализацию девелоперских проектов будет выше, чем будущая доходность). Впрочем, на рынке есть «вынужденные застройщики», которые все равно будут строить офисы. Такие девелоперы стоят перед дилеммой — потерять закредитованный актив или через стройку попытаться вытащить свои деньги. Возможны также нишевые проекты, где девелоперу удастся уже на ранней стадии собрать пул арендаторов. В целом же игроки рынка настраиваются на затяжной, постепенно разворачивающийся, осложняемый всеобщей нестабильностью кризис на рынке офисов с постепенным падением ставок и ростом доли свободных площадей.

 

Реанимируя Сити

Кризис на рынке офисов создает неоднозначную ситуацию для делового района Сити. С одной стороны, новые проекты оказываются весьма рискованными. С другой — городские власти настаивают, что главный столичный долгострой должен быть завершен к чемпионату мира по футболу-2018.

Сити — одна из самых печальных градостроительных московских историй последних 20 лет. Новый бизнес-район, задуманный в начале 1990-х как аналог лондонского Canary Wharf и парижского La Defеnsе, за четверть века смог лишь перевалить за «экватор»: функционируют только 11 небоскребов из 23, сдано в эксплуатацию чуть более половины из 4,5 млн кв. м запланированных площадей. Еще хуже, однако, другое: район весьма некомфортен. Городские власти не выполнили своих обязательств по строительству транспортной инфраструктуры, и Сити остается «островом», куда трудно добраться и где сложно припарковаться. В свою очередь, девелоперы пролоббировали значительное увеличение параметров отдельных башен: в итоге общая площадь комплекса увеличилась по отношению к первоначальной более чем вдвое, количество запланированных парковочных мест, наоборот, вдвое снизилось. Даже обычно осторожный в оценках мэр Сергей Собянинназвал Сити градостроительной ошибкой.

В сочетании с вечной стройкой и отсутствием общественных пространств все это дало ожидаемые результаты. Аналитики утверждают, что в Сити сегодня пустует 25–30% офисных площадей. С этим не согласен президент АО «Сити» Дмитрий Гранов: «По нашим данным, общая вакантность по офисам в построенных зданиях не превышает в Сити 10–15 процентов, что является нормой. Собственники башен не отмечают резкого оттока арендаторов и покупателей недвижимости, практически каждый день продолжают заселяться новые компании, совершаются сделки. Да, действительно, есть почти готовые башни “Евразия” и “Эволюция”, которые ждут своих “монособственников”, но включать площади в этих зданиях в общий объем вакантных было бы некорректно в силу незавершенности проектов». Однако бесконечная неустроенность сильно бьет по престижности Сити: многолетние разговоры, что через год-два все будет хорошо, уже не работают. «Несколько лет назад Сити котировалось по ценам, как центральный район города: 800–850 долларов за “метр”. Сейчас ставки ближе, на мой взгляд, к ценам Западного и Юго-Западного районов, — около 600 долларов за “метр”», — говорит генеральный директор компании Storm Properties Надежда Башбынар.

Перспективы Сити обычно связывают с вводом в строй новых небоскребов и масштабным транспортным строительством. Так, в ближайшие месяцы должны быть сданы в эксплуатацию башни «Око» и «Эволюция»; в 2016 году — ветка нового наземного метро, проходящего через Сити, — Малое кольцо Московской железной дороги. Совсем скоро будет начато строительство северного дублера Кутузовского проспекта, запланировано возведение двух автомобильных мостов через Москву-реку. К 2020 году должны быть построены третий пересадочный контур метро и новая ветка метро «Третьяковская» — «Деловой центр» — «Раменки» — «Рассказовка». Интереснее, однако, другое: три месяца назад новое руководство АО «Сити», которое является управляющей компанией делового центра, в сотрудничестве с владельцами отдельных зданий запустили программу по облагораживанию района.

«За собственные деньги мы отремонтировали периметральную дорогу Сити — Тестовская улица. Организовали дополнительные парковки на 700 машино-мест. С помощью города открыли движение по ранее перекрытому проезду между Экспоцентром и Пресненским парком. Приступили к благоустройству территории центрального ядра», — перечисляет Дмитрий Гранов. Город ввел на территории Сити режим платной парковки. На очереди — масштабное озеленение, трансформация набережной, создание единого парковочного брокера для всех подземных парковок зданий Сити и автоматизированной системы въездов на территорию комплекса. Осенью планируется начать работу над комплексной концепцией развития Сити. Конечно, проблем очень много, однако эта программа — прецедент совместных действий управляющей компании, владельцев зданий и городской администрации, начало пути к настоящему обживанию Сити.

 

Периферия под вопросом

Разворачивающийся на рынке офисов кризис будет все сильнее влиять и на градостроительное развитие. В частности, под удар попадают программы столичного и подмосковного правительств по созданию рабочих мест на периферии, в строящихся районах. За последние два года администрации мэра Сергея Собянина и губернатора ПодмосковьяАндрея Воробьева провели большую работу по пересмотру проектов строительства в Новой Москве и Московской области. В проектах спальных районов, состоящих только из жилых многоэтажек, были предусмотрены офисные функции. Концепция «работать там, где живешь» в перспективе должна снизить маятниковую миграцию населения и улучшить транспортную ситуацию.

Офисные функции внесены и в проекты планировки новых районов. Заставить частных девелоперов «зарезервировать часть территории под офисы» было единственным инструментом властей в продвижении своей программы, и реалистичность проекта с самого начала вызывала сомнения. Дело в том, что строительство офисов на периферии не такой уж развитый и прибыльный сегмент рынка. В новом высококлассном бизнес-парке K2, расположенном в Новой Москве на Калужском шоссе в двух километрах от МКАД, арендные ставки сегодня на уровне 300–350 долларов за квадратный метр. Спрос на офисы на периферии весьма ограничен: из крупных развивающихся проектов можно выделить, пожалуй, офисный кластер на Киевском шоссе в Румянцеве, почти примыкающий к МКАД. Новые спальные районы для размещения офисных центров подходят хуже: они расположены дальше от Москвы и в стороне от крупных шоссе.

Кризис на офисном рынке переводит сомнения в реалистичности массового строительства бизнес-центров на периферии в убежденность: они не появятся. Один из знаковых моментов: девелопер Rose Group недавно признал, что в проекте «Микрогород в лесу» строить в ближайшее время офисную часть не будет — невыгодно. А ведь «Микрогород в лесу» — знаковый проект рынка, один из самых дорогих в сегменте многоэтажного жилья (он был спроектирован бюро Speech именно как многофункциональный город кварталов с сильной коммерческой частью), а Rose Group — один самых продвинутых девелоперов. Наконец, «Микрогород в лесу» находится совсем близко от Москвы — менее чем в двух километрах от ближайшего метро. Если в таком проекте отказываются от строительства офисов, о других и говорить нечего.

Какая же судьба ждет зарезервированные под офисы территории? Вариант первый: земли останутся незастроенными. Девелопер возведет только жилье. Так уже было в программе сноса пятиэтажек: застроив выгодные участки земли, инвесторы выходили из проектов, зафиксировав прибыль; сейчас программа завершается на городские деньги. Вариант второй: офисные участки также будут застроены жильем. Застроив жилую часть, девелопер будет обращаться в правительство с просьбой построить еще немного жилья на оставшейся территории, ввиду тяжелой экономической ситуации. Для властей публичный отказ от своих обязательств будет неприятен, но в каких-то проектах они на это пойдут. Вариант третий: там построят апартаменты. Девелоперы спроектируют в зоне коммерческой недвижимости многофункциональные комплексы: большая гостиничная часть и чуть-чуть офисов. Гостиничная часть потом плавно трансформируется, по принятой в Москве схеме, в апартаменты — квази-жилье, которое можно будет продать в розницу.

Заметим, что девелоперы в большинстве своем пока не очень задумываются о судьбе зоны коммерческой недвижимости в их проектах. Им важнее как можно быстрее получить разрешения и построить жилье — в условиях нестабильности горизонт планирования сокращается чуть ли не до месяцев. А у властей сегодня нет эффективных инструментов реализации градостроительной политики по размещению рабочих мест на периферии.

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru