Место свободно.
Ценовые предложения позволяют арендаторам сменить класс офиса

Источник: "Российская Газета"

03.09.2015

 

Одна из самых заметных тенденций на рынке столичной офисной недвижимости - децентрализация. Если раньше всерьез обсуждался вопрос, стоит ли вообще возводить офисные центры за пределами Садового кольца, то сегодня их строительство сконцентрировано за ТТК, а качественные проекты, отвечающие всем высоким требованиям арендатора, переместились за МКАД.

 Главный управляющий директор Storm Properties Бабюр Дикер рассказал о преимуществах новой локации офисов и страхах руководителей компаний, которые "держатся" за помещения в центре столицы.

- Если проанализировать цифры, то в 2010 году за МКАД строился каждый десятый офис. В 2013-м уже каждый пятый. В чем причина увеличения объемов строительства офисов за пределами центра города?

- Одной из причин расширения офисной географии стало решение Московского правительства запретить  строительство офисов внутри Садового кольца. Это решение, бесспорно, позитивное, ведь офисы внутри Садового кольца уже невозможно обеспечить к примеру, парковками. Появление новых офисов в старой части столицы только усугубляет транспортную загруженность города. Отсутствие парковки и повышение ее стоимости делает эти объекты некомфортными как для резидентов, так и для гостей. Помимо этого, сейчас ведется активная работа по организации пешеходных зон на крупных улицах центра: Никольской, Большой Дмитровке, в Камергерском и Столешниковом переулке и др. Теперь эти улицы стали центром культурной жизни города, потеряв сугубо деловой "флер".

- Где теперь место для офисных центров?

- Город растет и развивается, и поэтому логично, что офисы перемещаются в район  между ТТК и МКАД. В пользу этой тенденции говорит и активное строительство жилья. Для многих удобнее будет добираться на работу не в центр, а ближе к дому. Практичность такого подхода подтверждают и многочисленные исследования, согласно которым люди готовы тратить на дорогу от дома до работы не более часа.


В то же время, далеко не все удаленные районы можно считать перспективными с точки зрения строительства офисов. Очевидно, что власти столицы намерены развивать деловую активность на территории Новой Москвы. По-прежнему обсуждается переезд госорганов в Новую Москву..Уже сейчас активно ведется модернизация дорожной сети, строительство автомобильных развязок и станций метро, что способствует легкому сообщению этой территории с историческим центром и областью.  Нельзя не отметить и строительный бум последних лет на территории Новой Москвы, который дает компаниям, которые выбирают для работы эту территорию, достаточное количество трудовых ресурсов.

- Насколько сформировавшийся офисный рынок Новой Москвы?

- Это еще довольно молодой рынок. Пока говорить о массовом строительстве офисных центров на присоединенной к столице территорий рано. Мы являемся девелопером "К2 Бизнес-парк", который находится в 2 км от МКАД по Калужскому шоссе и представляет собой один из первых качественных офисных проектов в Новой Москве. Еще один близкий по качеству и концепции объект расположен на Киевском шоссе. Есть и другие проекты на ранней стадии строительства.

- Какие преимущества есть у офисов, которые расположены за ТТК и за МКАД?

- Сейчас основной поток работников едет из спальных районов Москвы и Подмосковья в центр города. Поэтому расположение офисов за ТТК и МКАД сокращает маятниковое движение, снижается загруженность дорог. Люди тратят меньше времени на то, чтобы добраться до офиса.

К тому же многие сотрудники, живущие за МКАД, выезжают на работу на машине. По дороге на работу они пересаживаются на другие виды транспорта, так как в центр сложно добраться на автомобиле. Офисные центры за МКАД готовы обеспечить их парковочными местами.

К примеру, К2 имеет парковку, которая вмещает 2,3 тыс. автомобилей. Это одно машино-место на каждые 28 кв. м офисного пространства. Ни один офис, расположенный внутри МКАД, не может предоставить компаниям такие условия.

- Какие направления Подмосковья наиболее перспективны с офисной точки зрения? Какими преимуществами они обладают?

- Наиболее удобно располагать офисы в тех районах, где живут сотрудники компаний. Сейчас столица активно застраивается за пределами МКАД. Здесь сосредоточено большое количество экономически активного населения. К примеру, К2 находится в непосредственной близости от поселка Коммунарка, где ведется активное строительство жилья. Многие комплексы уже сданы, еще больше находится в стадии строительства. Люди, которые живут в них и те, что здесь поселятся -  все они хотели бы тратить на дорогу до работы меньше времени. Поэтому можно смело предположить, что у компаний, которые выбирают офис в этом районе, не возникнет проблем с поиском персонала.

- То есть расположение офиса за МКАД гораздо выигрышнее для компании с точки зрения подбора персонала?

Конечно. Но существует психологическая проблема, точнее некий стереотип о престижности расположения офисов в центре. Поэтому многие неохотно едут работать в офис за МКАД. Когда компания принимает решение о переезде, не весь коллектив готов поддержать такое решение. Согласно внутренним опросам, до 20% сотрудников выражает негативное отношение к переезду и готовности сменить место работы. Мы сами через это проходили. Однако, далеко не все из этих 20% действительно меняют место работы. И в нашей практике переезд прошел без потерь, а сотрудники, которые "пережили" переезд компании из центра в офис за МКАД, полностью довольны такими переменами.

- Какие компании готовы отказаться от офисов в центре столицы и уехать за пределы города? Для компаний какого профиля это наиболее выгодно?  

- В принципе, четкой корреляции между местоположением офиса и профилем арендаторов не наблюдается. Все зависит от первых якорных арендаторов, которые выбрали тот или иной бизнес-центр. После этого объект начинает заполняться более мелкими арендаторами, имеющими схожий профиль и ведущими бизнес с "якорями". Но в некоторых случаях местоположение объекта может стать предпосылкой для определенного кластера. К примеру, К2

расположен на Калужском шоссе. У нас прямой выход на Калугу, которая считается автомобильной столицей страны. Поэтому мы имеем идеальные условия для размещения офисов автомобильных концернов. А уникальный парковочный коэффициент К2 является для автоконцернов добавленной стоимостью. А вообще арендаторами удаленных офисов могут быть практически любые компании: это и IT-компании, ритейлеры, FMCG, и банки, которые ищут помещения под бэк-офис. Даже если у компании есть потребность иметь представительский офис в центре, то call-центр, бэк-офис выгоднее разместить за МКАД. Арендная ставка здесь ниже, так что компания может позволить себе повысить качество занимаемого помещения. А гибкая планировка позволяет разместить компанию практически любого уровня и размера, не выкраивая квадратные метры под кухню или переговорную в ущерб комфорту сотрудников.

- Рассматривает ли Storm Properties возможность создания на базе К2 центра кластерного развития, например технологического характера, когда компании определенной технологической цепочки собираются в одном центре активности?

- Концентрация в одном офисном центре компаний, которые занимаются производством одного продукта или являются звеньями одной цепи в производстве определенных товаров, нам кажется очень удачным. Это значительная экономия времени на встречи и рабочие поездки к партнерам. Да и психологически у сотрудников сотрудничающих компаний, работающих в одном здании, намного больше точек соприкосновения, многие вопросы решаются быстрее и проще. На базе нашего офисного центра могли бы развиваться кластеры в направлениях газ, IT, авто.

- Сейчас очень нестабильное время на рынке аренды. Для компаний это момент, когда можно пересмотреть условия, на которых организация снимает офисное помещение. Насколько охотно организации меняют офисы, рассматривают более выгодные предложения?

- В среднем якорные арендаторы меняют офис каждые пять лет. Но сегодня этого не происходит. Первая причина - нестабильность ситуации. Руководство таких компаний не может спрогнозировать развитие событий в экономике, поэтому предпочитает не принимать серьезных решений. Вторая причина - дороговизна переезда. При переезде компании тратят внушительные суммы на отделку помещения. По этой причине компании принимают решение сокращать свои затраты на аренду офиса с помощью переговоров с действующим арендодателем о снижении ставки, а не искать новое место. Но мы стараемся прислушаться к своим арендаторам и сократить список их забот, предлагая готовые к въезду помещения с отделкой. Это позволяет минимизировать большие расходы компании на стадии переезда и позволяет быстро занять новое помещение.  

- Насколько существенна экономия компаний, которые переезжают за пределы города?

- За МКАДом можно арендовать офис класса А за 15-20 тыс. рублей за кв. м. в год, в центре офис такого же класса обойдется в 60-80 тыс. рублей, в пределах Садового кольца - 40-70 тыс. рублей, у ТТК - 30-50 тыс. рублей.  

Я могу сказать, что сейчас можно сменить офис в центре класса B на офис класса А за МКАД. С финансовой точки зрения разницы нет или почти нет. В нынешней экономической ситуации разрыв между коммерческими предложениями в разных классах сокращается, а правильный выбор местоположения позволяет повысить качество помещения и получить при этом прекрасную транспортную доступность, не уступающую той, что была у компании при расположении внутри МКАД. Можно даже повысить уровень офиса на несколько классов. К примеру, у нас есть арендатор, южнокорейская компания, которая переехала в К2 из офиса класса С. Проблема лишь в том, что многие думают, что офис более высокого класса это не для них. Поэтому даже не интересуются ценами и предложениями рынка.

Бабюр Дикер, Главный Управляющий Директор (CEO), Storm Properties

 

Контакты

Свяжитесь с нами:

125363, Москва,
Строительный проезд, 1

 

T:  +7 (495) 925 5550
Ф: +7 (495) 925 5551
M: info@storm.ru